Katastrofa mieszkaniowa w Wielkiej Brytanii. "Polskę czeka to samo"

O horrendalnych cenach wynajmu i kupna nieruchomości w Wielkiej Brytanii, a szczególnie w Londynie, wie niemal każdy. W Polsce już teraz mówi się o niejednokrotnie zawyżonych cenach najmu, a może być jeszcze gorzej. Kroczymy brytyjską ścieżką, która doprowadziła do katastrofy — mówi dr Marcin Galent z Uniwersytetu Jagiellońskiego w rozmowie z Onetem.

Wysokie ceny nieruchomości i ciągle niska zdolność kredytowa wynikająca z obecnego poziomu stóp procentowych zamyka drogę do własnego "M" wielu Polakom. Alternatywą pozostaje najem, ale ten też nie jest tani. Tylko w ciągu roku, od rosyjskiej inwazji na Ukrainę, ceny najmu wzrosły nawet o 45 proc.

W debacie politycznej przed zbliżającymi się wyborami parlamentarnymi widać, że temat mieszkań będzie istotny. Partie licytują się, kto obieca tańszy kredyt na pierwsze mieszkanie. A obóz rządzący szykuje program "Pierwsze mieszkanie", które ma objąć preferencyjne kredyty, ale też ułatwić odłożenie środków na wkład własny.

Dotychczasowy program "Mieszkanie Plus" okazał się niewypałem. Nie dość, że mieszkań powstało niewiele, to dla wielu stały się kamieniem młyńskim u szyi. O problemach m.in. krakowskich mieszkańców "Mieszkania Plus" stało się głośno po interwencji radnych w PFR. Mieszkań komunalnych w skali kraju też budują się nikłe ilości — w 2022 roku oddano do użytku 629 takich lokali.

Wielka Brytania była komunalną potęgą

W Wielkiej Brytanii niegdyś budownictwo komunalne funkcjonowało prężnie. Państwo, a przede wszystkim samorządy lokalne, budowało mieszkania. Zaraz po II wojnie światowej stawiano nawet całe miasta, których od zera powstało 30. Robiono to tylko po to, by mieszkania były dostępne. I co ważne, nie były to mieszkania byle jakie — lokale stawiane w pierwszym okresie po wojnie były budowane z takim założeniem, że mają być pożądane. Miały wyższy standard niż te, które były wtedy dostępne na rynku — mówi naukowiec.

"Pierwszy budynek, który w Londynie zbudowano jako gminny pod wynajem, znajduje się na East Endzie. Był budowany dla robotników. Dzisiaj mieszkania kosztują w nim tyle, że gdyby premier Wielkiej Brytanii przyszedł do banku ze swoimi zarobkami, to nie dostałby kredytu nawet na dwa pokoje. Z tym że ten budynek powstał sporo wcześniej. W 1901 r. Ten przykład dobrze pokazuje, jakie katastrofalne skutki przynoszą dla sektora mieszkaniowego wszystkie rozwiązania stymulujące popyt. Mają one doraźny charakter kiełbasy wyborczej. Na dłuższą metę kończy się to tak, że rynek i tak doprowadzi do horrendalnego windowania cen" — dodaje Galent.

Po mieszkanie mógł się zgłosić niemal każdy, kto go potrzebował. Jeszcze w latach 70. ubiegłego wieku narzekano, że na mieszkanie komunalne czeka się długo, bo aż dwa (!) lata. Dziś czas oczekiwania wynosi w Wielkiej Brytanii co najmniej 20 lat, ale są też niestety miejsca, gdzie wiadomo, że lokalunie dostanie się nigdy.

Jak "Żelazna Dama" rozmontowała sektor mieszkaniowy

W 1979 roku, kiedy rządy rozpoczęła Margaret Thatcher, postanowiła "rozdać" mieszkania komunalne. W zasadzie każdy mógł za ułamek wartości dostać lokal, w którym mieszkał (podobne rozwiązanie funkcjonowało jeszcze kilka lat temu w Polsce). Całą operację przeprowadzono perfekcyjnie PR-owo. Mówiono na przykład, że każdy może zostać landlordem. A w Anglii bycie landlordem to prawie jak szlachectwo — zauważa Galant.

Nawet w tej decyzji najważniejsze były kwestie polityczne. Chciano osłabić poparcie dla Partii Pracy. "Kiedy ktoś w Wielkiej Brytanii stawał się posiadaczem własnego domu z ogródkiem, to automatycznie przechodził do klasy średniej. A jak się jest w klasie średniej, to nie głosuje się na partię reprezentującą klasę robotniczą. By odciągnąć ludzi od laburzystów, postanowiono więc zdekolektywizować społeczeństwo, uderzając we wszystko, co było elementem wspólnotowego życia – związki zawodowe, mieszkania komunalne, nawet samorządy lokalne, których kompetencje zostały ograniczone. I jednym z narzędzi było rozdanie mieszkań na własność" — dodaje Marcin Galent.

Jednak prawie połowa z wykupionych przez właścicieli mieszkań szybko została odsprzedana z zyskiem inwestorom, którzy po atrakcyjnych cenach skupowali po kilkadziesiąt mieszkań. I wtedy zaczął się problem.

"Został zniszczony dobrze działający system. Za rozdawnictwo Thatcher muszą płacić kolejne pokolenia. Połączenie prywatyzacji i porzucenia budownictwa komunalnego doprowadziło do sytuacji, w której państwo musiało coś zrobić, żeby ratować tych, którzy nie mają gdzie mieszkać. Wprowadziło więc dopłaty do czynszów. Mówiono, że to rozwiąże problem deficytu mieszkań, ale tak się nie stało. Spowodowało jedynie to, że zaczęły rosnąć ceny i zarobki wynajmujących" — mówi naukowiec.

Drożyzna i niepewność — uderzają w wynajmujących

Wraz z prywatyzacją rynku nieruchomości wprowadzono dopłaty do czynszów — osobom, których nie stać na mieszkanie różnicę dopłaci państwo. Są co prawda pewne ograniczenia, np. cena najmu nie może być znacząco powyżej średniej dla tego miejsca, ponieważ wtedy państwo nie dopłaci. Po 2008 r. wprowadzono też zakaz dofinansowania, kiedy w mieszkaniu jest więcej pokoi, niż zajmuje je osób. Są limity dotyczące wieku, które wykluczają z systemu młodych singli. Ale w większości przypadków – dopłaty są. Aktualnie dodatek mieszkaniowy otrzymuje około 20-25 proc. Brytyjczyków — uważa rozmówca Onetu.

"Tylko że przez te dopłaty ceny cały czas rosną. I to w tempie, za którym nie nadąża pomoc państwa. Efekty widać w statystykach. O ile jeszcze w latach 60. ubiegłego wieku przeciętne gospodarstwo domowe wydawało na utrzymanie mieszkania około 20 proc. swoich dochodów, to dziś jest to już 40 proc." — zauważa Galent. To powoduje, że mniej pieniędzy trafia w inne sektory gospodarki niż nieruchomości. Szacuje się, że po odjęciu kontrybucji zmiany cen mieszkań gospodarka brytyjska rosłaby zaledwie o ok. 0,2 proc. rocznie.

Dodatkowo w 1988 r. wprowadzono ustawę, która w praktyce całkowicie zderegulowała wynajem. Wprowadzono zasadę, że landlord ma prawo podnieść cenę wynajmu lub wypowiedzieć umowę, kierowany wyłącznie własnym kaprysem. Jedyne ograniczenie to wymóg dwumiesięcznego wypowiedzenia. Mieszkania komunalne dawały stabilność. Były wynajmowane dożywotnio, a często nawet z prawem dziedziczenia najmu przez dzieci. Dzisiaj najemcom bardzo trudno o poczucie bezpieczeństwa. Zmiany zaczęły się w 1979 r., kiedy pojawił się nowy model mieszkaniowy — dodaje naukowiec.

Opłaca się nie budować mieszkań

Choć brzmi to paradoksalnie, w Wielkiej Brytanii opłaca się nie budować mieszkań. Więcej można zarobić w sytuacji, w której podaż praktycznie nie istnieje. A budownictwo komunalne zamarło.

Brytyjski rząd dekadę temu wprowadził program "Help to buy", czyli "Pomoc w zakupie" — a było to nic innego jak dopłaty do wkładu własnego dla ludzi, którzy chcą kupić pierwsze mieszkanie. Brzmi znajomo? Efekt jest taki, że nie przybywa mieszkań, ale za to ceny tych, które i tak by oddano, natychmiast stają się wyższe — zauważa Galent.

To jest generalna zasada, że takie mechanizmy nie zmieniają sytuacji na rynku, bo nie wpływają na podaż. W Londynie w 2002 r. za średniej wielkości mieszkanie trzeba było zapłacić pięcioma rocznymi średnimi pensjami, a w 2022 roku już czternastoma. Co więcej, w Wielkiej Brytanii największe banki nie przyznają na przykład kredytów mieszkaniowych osobom pobierającym jakiekolwiek świadczenia — podkreśla dr Marcin Galent.

Dziś nawet brytyjskiego profesora nie stać na kupno mieszkania

Niegdyś szacowało się, że na zakup mieszkania powinny wystarczyć dochody z czterech, sześciu lat pracy i tak było. Obecnie w Londynie, Winchesterze lub Oksfordzie mieszkanie kosztuje już średnio 16 lat dochodów z pracy i to średnich dochodów dla danego obszaru. To praktycznie uniemożliwia zakup nieruchomości na własność. Problem coraz częściej dotyczy ludzi osiągających stałe dochody — nawet profesorowie z University College of London czy Richmond University mają z tym problem — dodaje.

Wzrostowi cen nieruchomości towarzyszy jednak pogorszenie standardów budowlanych. W nowym budynku w Wielkiej Brytanii minięcie się we dwie osoby na schodach bywa trudne. Spada metraż — mieszkania są miniaturowe, ale są też zatłoczone i przepełnione.

Standardem jest to, że w mieszkaniach przeznaczonych dla rodzin, gnieżdżą się single, którzy nie stać na zakup niczego własnego. W przeciągu dekady o 50 proc. wzrosła liczba dwudziestolatków, która nie ma własnego lokum. Jeszcze w latach 80. średni wiek nabywcy nowego mieszkania wynosił 26 lat, teraz jest to już 32 lata. Absolwentów szkół wyższych, którzy zaczynają pracę, często nie stać nawet na wynajęcie mieszkania, więc powszechne jest to, że wydatki mieszkaniowe dofinansowują im rodzice — mówi Galent.

Jak uniknąć katastrofy na rynku mieszkaniowym?

Polsce przydałby się plan budownictwa mieszkaniowego wzorowany na brytyjskim. Mieszkania komunalne budowane po II wojnie światowej miały przyzwoity standard, przyzwoity metraż. Wprowadzono różne nowinki takie jak oddzielne łazienki i toalety. To było coś niezwykłego, bo dziś nie ma żadnych standardów. Wtedy chodziło o to, żeby budownictwo komunalne było przedmiotem pożądania, dzięki czemu te osiedla nie zamieniały się w getta. Taki problem pojawił się dopiero później, w latach 70., kiedy wprowadzono zasadę przyznawania mieszkań przede wszystkim tym, którzy się znajdowali w najtrudniejszej sytuacji — byłym więźniom, alkoholikom, narkomanom — stwierdza Galent.

Z kolei Szwecja na przełomie lat 70. i 80. ubiegłego wieku wybudowała w kilka lat milion mieszkań. Nie zbudował tego żaden rynek, tylko państwo. Tak jak autostrady czy linie kolejowe. Trzeba sobie uświadomić, że sektor mieszkaniowy to nie rynek, tylko część infrastruktury państwa. Populacja Szwecji liczyła wtedy około ośmiu milionów. To tak jakbyśmy my wybudowali teraz cztery miliony mieszkań — dodaje.

Dlaczego więc tak się nie dzieje? Można wymienić tutaj kulturową niechęć do ingerencji państwa w wolny rynek i prywatną przedsiębiorczość. Drugi powód jest taki, że boimy się gettoizacji. Zaś trzeci jest być może najważniejszy — lobby dewelopersko-finansowe. Tak jak w Wielkiej Brytanii, podobnie i w Polsce na budownictwie mieszkaniowym mogą powstać olbrzymie fortuny, które trafią w ręce wąskiej elity. Są firmy, które bardzo korzystają na obecnych rozwiązaniach — mówi naukowiec.

Źródło: