Kryzys mieszkaniowy w USA - koszty posiadania domu są rekordowo wysokie

• Oprocentowanie kredytów jest w USA najwyższe od 23 lat
• Stopy procentowe Rezerwy Federalnej ostatnim razem tak wysokie były w 2000 roku
• Przeciętny łączny koszt posiadania domu w relacji do budżetu średniego gospodarstwa domowego sięga rekordowych poziomów

 

 

Rekordowe koszty posiadania mieszkania w USA, to już 50% domowego budżetu

Według danych firmy Zillow, koszty posiadania domu w Stanach Zjednoczonych wzrosły o 100% w ciągu 4 lat. Jednocześnie, typowa rata kredytu hipotecznego wzrosła o 7,2% w ciągu ostatniego roku. W porównaniu do czasu sprzed pandemii, czyli końca 2019 roku, jest to wzrost o ponad 103%!

Obecnie, mediana ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnej w USA wynosi blisko 418 tys. USD, wynika z danych Rezerwy Federalnej. Oznacza to, że miesięczna rata 30-letniego kredytu hipotecznego przy takiej cenie i obecnym średnim oprocentowaniu to około 2270 USD zakładając minimalny wymagany wkład własny wynoszący 20%. 

Po uwzględnieniu podatków, ubezpieczenia i innych kosztów związanych z posiadaniem domu, jest to prawie 3000 USD miesięcznie dla gospodarstwa domowego.

Według Bureau of Labor Statistics, średnie roczne wynagrodzenie w USA osiągnęło 59,4 tys. USD w 2023 roku, czyli niecałe 5 tys. USD miesięcznie brutto. Zatem, zakładając, że w amerykańskim gospodarstwie domowym pracuje dwie dorosły osoby, przeciętna rata kredytu stanowi już około 50% średniego dochodu gospodarstwa domowego

“Najwyraźniej mamy do czynienia z kryzysem” - ostrzegł Adam Kobeissi, analityk i właściciel portalu analitycznego The Kobeissi Letter.

Czynników takiego stanu rzeczy jest kilka. Przede wszystkim wymienić należy powolny wzrost płac w amerykańskiej gospodarce oraz wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach. Co więcej, średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych jest teraz najwyższe od ponad 23 lat. 

"Mieliśmy do czynienia z połączeniem rosnących stóp procentowych i rosnących cen. Następnie podatki od nieruchomości gwałtownie wzrosły, ponieważ zostały skorygowane o inflację. Niestety, jest to idealny przepis na zniszczenie przystępności cenowej" - zauważył Adam Kobeissi, z The Kobeissi Letter.

Przeciętne oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie w USA to obecnie około 7%, jak wynika z danych Mortgage News Daily. To niewiele mniej od szczytów z listopada, gdy było to ponad 8%.

 

Zobacz także: Ten rynek skorzysta na decyzjach USA. Analitycy prognozują dalszy wzrost

 

Wykres: Przeciętne oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie w USA

✕

Źródło: Mortgage News Daily

 

Wynika to z najwyższych od 2000 roku stóp procentowych Rezerwy Federalnej, o które opierane jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

 

Wykres: Stopa procentowa funduszy federalnych w USA

✕

Źródło: tradingview.com, Fed.

 

Miesięczne raty kredytów hipotecznych jednak nadal rosną, choć stopy procentowe stoją w miejscu. Powodem jest zwyżka cen mieszkań i domów w USA. Mediana wysokości raty kredytu w USA w styczniu wzrosła do 2671 USD, w porównaniu z 2361 USD w grudniu, według Redfin. 

 

Czytaj również: Nadchodzi największy kryzys na rynku nieruchomości od 17 lat

 

Połączenie wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych i wysokich cen domów z historycznie niską podażą mieszkań sprawia, że posiadanie domu jest poza zasięgiem wielu Amerykanów, zwłaszcza nabywających lokum po raz pierwszy.

Trzeba przyznać, że z miesiąca na miesiąc ceny domów w USA spadły. W grudniu 2023 roku była to już druga zniżka z rzędu. To jednak marne pocieszenie, gdy rok do roku są one wyższe o 5%, wynika z danych S&P CoreLogic Case-Shiller.

Eksperci uspokajają także, że ceny mieszkań w USA będą rosły, ale wolniej. 

"Jeśli rynek mieszkaniowy w latach 2020-2021 był zbyt gorący, to rynek w 2023 roku był prawdopodobnie zbyt zimny. Natomiast 2024 rok nie będzie jeszcze odpowiedni" - Główny ekonomista First American Financial Corporation, Mark Fleming zapowiadając “płaskowyż” przeciętnego poziomu cen domów.

Jednak już teraz dostrzegalne są symptomy istotnego spadku sprzedaży mieszkań w USA. Jak wynika ze wskaźnika “Pending Home Sales” publikowanego przez NAR, liczba przedwczesnych umów o zakup domu w USA spadła o 8,8% rok do roku oraz o 4,9% w styczniu.

Wskaźnik “Pending Home Sales” odzwierciedla ilość podpisanych umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, które nie zostały jeszcze sfinalizowane, czyli transakcje, które są "w toku", ale nie zostały jeszcze zamknięte. To powszechnie używane w USA narzędzie do prognozowania przyszłych zmian na rynku nieruchomości.

Sprzedaż domów na rynku wtórnym w styczniu 2024 roku w USA spadła o 1,7% rok do roku, wynika z danych NAR. Z kolei na rynku pierwotnym wzrosła o 1,8% rok do roku, szacuje US Census Bureau.

 

Zobacz również: Załamanie w branży nieruchomości w USA - największy spadek od zapaści w pandemii

 

**************

Kursy walut NBP 07.03.2024 r.: idziemy mocniej w górę

Tabela nr 212/A/NBP/2023 z dnia 2024-03-07

 

**************

Kursy walut NBP 08.03.2024 r.: ceny euro i dolara lecą w dół