W Hiszpanii trudno eksmitować osoby, które zajęły puste lokum. Sprawdzamy, czy sytuacja dotycząca Polski wygląda podobnie.
Krajowe media już co najmniej kilkukrotnie informowały o tak zwanych „okupas”, którzy są zmorą właścicieli hiszpańskich domów i lokali. Chodzi o nielegalnych lokatorów zajmujących mieszkaniowe pustostany. Ich eksmisja jest trudna ze względu na prawo lokatorskie. Bezczelność hiszpańskich „okupas” sprawia, że niektórzy z nich proponują właścicielom dobrowolną wyprowadzkę w zamian za wynagrodzenie. W kontekście tego problemu, który dla Bankier.pl opisywali już eksperci portalu RynekPierwotny.pl, może nasuwać się pytanie, czy rodzime prawo chroni intruzów zajmujących puste lokale i domy.
Intruz czasem może otrzymać nawet lokal socjalny
Informacji o ewentualnej ochronie prawnej dla osób zajmujących mieszkaniowe pustostany trzeba szukać w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ten akt prawny nie odpowiada bezpośrednio na pytanie o ochronę dla osób samowolnie zasiedlających puste domy i lokale. Jeżeli jednak dokładnie przeanalizujemy treść ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, to można wyciągnąć pewne wnioski. Niestety, nie są one szczególnie pozytywne dla właścicieli nieruchomości mieszkaniowych.
Warto zwrócić uwagę, że artykuł 17 ustawy o ochronie praw lokatorów co do zasady wyklucza możliwość przyznania mieszkania socjalnego osobie, która zajęła cudzy dom lub lokal bez tytułu prawnego. Wyjątek dotyczy jednak sytuacji szczególnie uzasadnionych w obliczu zasad współżycia społecznego. Eksmisja intruza włamującego się do pustego mieszkania może nastąpić również w okresie ochronnym, a więc od 1 listopada do 31 marca roku następnego.
Takie zasady nie oznaczają jednak, że osoba bezprawnie zajmująca puste mieszkanie (bez tytułu prawnego od samego początku swojej obecności) zostanie pozbawiona jakiejkolwiek ochrony prawnej. Jej eksmisja musi bowiem nastąpić zgodnie z obowiązującymi procedurami. Opróżnienie lokalu lub domu przeprowadzi komornik na podstawie wyroku sądu wskazującego ewentualne uprawnienie do lokalu socjalnego. Niedopuszczalne są próby siłowego "eksmitowania" intruza na własną rękę.
Zapłata za bezumowny najem bywa problematyczna
Eksmisja intruza zajmującego pusty dom lub lokal zostanie przeprowadzona bez oczekiwania na przyznanie pomieszczenia tymczasowego, gdyż nie przysługuje ono takiej osobie. Do czasu eksmisji niechciany lokator może jednak zajmować lokal lub dom. Przepisy sugerują ponadto, że osoba, która samowolnie zajęła mieszkanie, powinna płacić comiesięczne odszkodowanie o równowartości czynszu możliwego do uzyskania w warunkach rynkowych. Roszczenia właściciela mogą obejmować dodatkowe, uzupełniające odszkodowanie. W praktyce wyegzekwowanie jakiejkolwiek sumy od osoby zajmującej lokum bez tytułu prawnego bywa jednak trudne i czasochłonne.
Kodeks cywilny każe chronić posiadanie w złej wierze
Ważnych informacji o sytuacji prawnej osoby samowolnie zajmującej dom lub lokal udziela nam też kodeks cywilny. Konkretniej chodzi o zasadę wyrażoną przez artykuł 342 KC. Przepis ten mówi, że nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. W sytuacjach związanych z zajęciem pustego lokalu lub domu zła wiara nie ulega wątpliwości. Kodeksowej ochronie podlega jednak także posiadanie uzyskane przez zabór rzeczy i podstępne zawładnięcie nią (patrz: J. Kozińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 342).
Brzmienie art. 342 KC jest z pewnością niekorzystne w kontekście ochrony właścicieli przed bezprawnymi zajęciami lokali i domów (zobacz: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2021, ROZDZIAŁ 8 Ochrona posiadania i inne szczególne formy ochrony praw lokatorów). Istnieje wprawdzie możliwość zastosowania dozwolonej samopomocy przez właściciela nieruchomości niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania (patrz art. 343 KC), ale obowiązujące prawo zabrania w takiej sytuacji stosowania przemocy wobec osób. Pojawiają się też wśród teoretyków rozbieżności co do tego, czy dozwolona samopomoc jest zasadna już po tzw. wyzuciu właściciela z posiadania nieruchomości.
Odcięcie intruzowi mediów grozi więzieniem
Bardzo kontrowersyjne dla wielu czytelników mogą wydawać się również zasady dotyczące ochrony intruza przed ograniczaniem i odcinaniem dostępu do mediów. Warto przypomnieć, że o odpowiedzialności karnej za takie praktyki mówi artykuł 191 paragraf 1a kodeksu karnego. Zgodnie z tym przepisem stosowanie przemocy innego rodzaju (niż przemoc względem osoby) uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego jest zagrożone karą pozbawienia wolności do 3 lat.
W doktrynie prawnej dość powszechny jest pogląd mówiący, że możliwość ukarania za opisywane przestępstwo nie zależy od tego, czy lokator posiadał tytuł prawny do lokalu (zobacz na przykład: Z. Kukuła, Karnoprawna ochrona stron umowy najmu lokalu, Prokuratura i Prawo 2019, nr 9, s. 53). Można też znaleźć wyroki sądów podzielające właśnie takie stanowisko (przykład: Wyrok Sądu Rejonowego w Grudziądzu z dnia 10 września 2021 r. - sygn. akt II K 1083/18).
Kolejna zła wiadomość dla właścicieli lokali i domów wiąże się z faktem, że wedle przeważającego stanowiska doktryny osoba zajmująca pusty lokal bez zamiaru dokonania kradzieży i nie kradnąca niczego nie popełnia dodatkowo przestępstwa naruszenia miru domowego. Taki intruz może natomiast odpowiadać za naruszenie posiadania i ewentualne zniszczenie mienia (patrz: M. Jakubiec, Art. 191 § 1a k.k. (analiza krytyczna ze szczególnym uwzględnieniem znamienia „zajmowany lokal”), CzPKiNP 2016, nr 1, s. 40).
Andrzej prajsnar
