„Mieszkanie prawem, nie towarem” Nowej Lewicy ma pomóc zakończyć kryzys deweloperski w Polsce. Politycy opierają swoje propozycje na rozwiązaniach systemowych stosowanych w Niemczech, Francji i Austrii. Jednak pozostałe kraje Europy również mają problem z polityką mieszkaniową.
Według danych GUS w 2021 r. oddano do użytku 237 tys. mieszkań z czego 98 proc. stanowili inwestorzy prywatni. Polska przoduje w ilości nowych mieszkań ale na rynku wciąż widać deficyt.
Odsetek przeludniania w polskich gospodarstwach domowych sięga 37 proc. Co więcej jak wynika z „Raportu Mieszkalnictwa” Ministerstwa Rozwoju większość obywateli posiada mieszkania własnościowe. Rynek najmu w Polsce jest bardzo mały, badania pokazują, że stanowi on około 4 proc., chociaż to dane szacunkowe.
Na kryzys mieszkaniowy w Polsce składa się wiele czynników, w tym wysoka inflacja. Według raportu JLL z początku 2022 r. ceny zakupu lokalu przeciętnie wzrosły o 14 proc. w stosunku do 2021 r. Dużym problemem jest też polityka pieniężna państwa, która spowodowała, że rata przeciętnego kredytu hipotecznego przekracza uśredniony miesięczny dochód netto gospodarstwa domowego.
Przedstawiciele Lewicy zorganizowali kilka dni temu konferencje m.in. we Włocławku i Gdańsku. Partia program polityki mieszkalnej opierają na publicznych deweloperach, zmianach technologicznych w budownictwie i emisji mieszkaniowych obligacji.
W prośbie o komentarz dotyczący obligacji, poseł Michał Wysocki wyjaśnił, że zgodnie z pomysłem Nowej Lewicy obligacje mieszkaniowe będzie emitowało państwo. „Zasady ich emisji będą jak każdej innej obligacji, zabezpieczeniem staną się wybudowane i wynajmowane mieszkania”.
Politycy zapowiedzieli również rozszerzenie działań samorządów, powołanie komisji mieszkaniowej oraz zamrożenie rat kredytów. Na pytanie dlaczego Lewica skupia się na polityce lokalnej Cyprian Mrzygłód, koordynator pomorskiej Młodej Lewicy odpowiada, że „precyzyjna polityka mieszkaniowa powinna być kreowana przez samorząd z wielu przyczyn — podstawową jest to, że demokracja na najniższych szczeblach funkcjonuje najsprawniej, ale przede wszystkim też każdy samorząd ma inne problemy na rynku mieszkaniowym, inne plany przestrzenne”.
Nowy program Niemiec
Ale Polska to nie jedyny kraj w UE, który boryka się z problemami na rynku mieszkaniowym. W 2021 r. większość mieszkańców Berlina zagłosowało w niewiążącym politycznie referendum za wywłaszczeniem mieszkań należących do funduszy. Symboliczny gest pokazał, że Niemcy obwiniają dużych inwestorów o trudną sytuację na rynku mieszkaniowym.
W tym kraju tylko połowa obywateli jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Dane zebrane przez Eurostat pokazują, że w Polsce od 2015 r. czynsz rośnie dwukrotnie szybciej niż w Niemczech. Wolniejszy wzrost cen w RFN (Republika Federalna Niemiec) jest skutkiem regulacji rządowych. Prawo chroni interesy najemców, w całym kraju funkcjonują też Mieterverien, czyli stowarzyszenia lokatorów oferujące m.in. pomoc prawną.
Jak pokazuje raport ESPN (Europejska Sieć ds. Polityki Społecznej) tanie lokale oferowane przez państwo to kluczowy czynnik walki z problemem bezdomności. Niemiecki program „Dare to make progres”, stworzony przez rząd proponuje budowę 400 tys. nowych lokali mieszkalnych, z czego 100 tys. będzie przeznaczone na mieszkania socjalne.
Niemiecka koalicja „świateł drogowych” – partii Zielonych, socjaldemokratów oraz liberałów – zaproponowała również wprowadzenie limitu podnoszenia czynszu o maksymalnie 11 proc. na przestrzeni trzech lat. Rodziny o niskich dochodach będą mogły liczyć na jednorazową dotację pokrywającą koszty ogrzewania. Jest to dodatkowa forma wsparcia, ponieważ w kraju już funkcjonuje zasiłek mieszkaniowy, który pozwala na pokrycie części opłat za wynajem.
Wzorowy przykład Wiednia
Raport Deloittle z 2021 r. wykazał, że Austria osiągnęła najwyższą średnią cenę za metr kwadratowy mieszkania wyprzedzając Francję i Niemcy. Wysokie ceny zakupu nieruchomości skutkują wysokim wskaźnikiem najmu.
Około pół miliona wiedeńczyków żyje w lokalach komunalnych. Tworzenie mieszkań socjalnych sięga w stolicy Austrii początków XX w. Miasto w latach 80 zdecydowało się współpracować z prywatnymi deweloperami. Dzięki wypracowanemu modelowi działania połowa powstałych mieszkań jest przeznaczona dla osób o niskich dochodach. Miasto wprowadziło również prawo, które zabrania by czynsz przekraczał 25 proc. dochodów gospodarstwa domowego.
Wiedeń nie pozwala na krótkoterminowy najem mieszkań należących do Wiener Wohen, największego zarządcy nieruchomości w Europie. W 2021 r. Airbnb przegrało sprawę w sądzie i musiało usunąć wszystkie mieszkania komunalne z platformy. Regulacja działalności Airbnb, największej platformy oferującej krótkotrwały wynajem dla turystów, jest kluczowa dla zahamowania wzrostu cen mieszkań.
Odgórnie narzucone normy we Francji
Francja w 2021 r. wprowadziła regulacje prawne pozwalające miastom decydować na jakich zasadach będzie działał u nich najem krótkoterminowy. Kraj już wcześniej starał się ograniczyć działanie Airbnb za pomocą licencji, przegrał jednak sprawę przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
Artykuł 55 dotyczący solidarności i rewitalizacji miast z 2000 r. (SRU) wymaga udziału 20 proc. a później 25 proc. mieszkań socjalnych w gminach posiadających więcej niż 3,5 tys. mieszkańców (i jednocześnie należących do 50 tys. aglomeracji) do 2025 r. Lokalne samorządy odgrywają ważną rolę w kontrolowaniu rozwoju inwestycji mieszkalnych.
Po 20 latach funkcjonowania SRU nie wszystkim gminom udało się zrealizować program. Jednak prawo przyczyniło się do znaczącego wzrostu mieszkań komunalnych szczególnie w okolicach Paryża.
Emmanuelle Wargon, minister ds. mieszkalnictwa Francji zapowiedziała w wywiadzie dla dziennika „Journal du Dumanche” (JDD), że prawo zostanie wprowadzone na stałe. Ten model mieszkaniowy powinien lepiej odpowiadać na potrzeby mieszkańców. Studium przypadku Instytutu Międzynarodowych Studiów Politycznych (ISPI) pokazuje, że Francja powinna zmniejszyć decentralizację programów mieszkalnych oraz wdrożyć działania wspierające rozwój okolicy.
Monopol deweloperski Singapuru
W Europie Zachodniej dominuje najem lokali, tymczasem prawie 90 proc. mieszkańców Singapuru posiada własne mieszkanie. Housing & Development Board (HDB) jest największym publicznym deweloperem, którego lokale są dofinansowywane przez rząd.
Zmiany zaczęły się w latach 60, gdy Singapur postanowił zastąpić slumsy tanimi mieszkaniami przeznaczonymi dla rodzin z niskimi i średnimi dochodami. W późniejszych latach rząd skupił się na polityce zachęcającej do zakupu własnej posiadłości.
Zgodnie z Singapurską polityką mieszkaniową, lokale są sprzedawane na 99 lat osobom, które spełniają określone kryteria. Mieszkańcy mogą sfinansować zakup domu za pomocą pożyczki od HDB, kredytu lub z Centralnego Funduszu Zapomogowego, który jest obowiązkowym programem oszczędnościowym.
Państwo próbuje zachęcić do zakupu własnego mieszkania dotacją rządowa w wysokości 80 tys. dolarów i odgórnie zaplanowanym remontem lokalu po 30, a następnie po 70 latach.
Monopol państwowego dewelopera premiuje tradycyjny lub wielodzietny model rodziny. Obywatele, którzy nie planują posiadać dzieci lub są nieheteronormatywni otrzymują znacznie mniej benefitów. Singapur ma również problem z lokalami do wynajęcia, zwłaszcza dla pracowników z innych krajów.
Według raportu S&P Global Ratings największym wyzwaniem dla rządów inwestujących w lokale socjalne będzie odpowiednie rozłożenie funduszy pomiędzy nowymi inwestycjami a utrzymaniem wartości istniejących już budynków.
Nie bez znaczenia jest również poszukiwanie nowych rozwiązań pozwalających na zmniejszenie ilości śladu węglowego i zredukowanie odpadów powstałych przy budowie.
Projekt finansowany przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię z Funduszy EGO w ramach Programu Aktywni Obywatele — Fundusz Regionalny.