Astronomiczne ceny nieruchomości wciąż się utrzymują, mimo wojny w Ukrainie i kolejnych podwyżek stóp procentowych. To rodzi po stronie wykonawców chciwość, bo inwestycja rozpoczęta rok, dwa lata temu może być teraz sprzedana znacznie drożej, niż ustalono to w umowie deweloperskiej. Przekonały się o tym dwie rodziny, które postanowiły spełnić swoje marzenie o kawałku ogródka przy domu, a zostały na… lodzie.

• Sytuacja na rynku nieruchomości rodzi coraz więcej przypadków patologii. Coraz częściej dochodzi zatem do sporów klientów z deweloperami, którzy domagają się zapłaty dodatkowego wynagrodzenia z tytułu niedoszacowanych przez nich kosztów inwestycji.
• Zdarzają się jednak nawet i takie sytuacje, w których deweloper usiłuje bezpodstawnie odstąpić od umowy deweloperskiej - po to, aby móc następnie zbyć nieruchomość po aktualnej cenie rynkowej, będącej niejednokrotnie o wiel procent wyższą od ceny, którą uzgodnił w umowie z dotychczasowym inwestorem.
• Przekonali się o tym boleśnie bohaterowie naszego tekstu. Dwie rodziny ze Śląska, które dwa lata temu miały wprowadzić się do wymarzonego bliźniaka. Dom stoi niewykończony i pusty, sprawa jest w sądzie, a obie rodziny zostały na lodzie... U rodziców, w wynajętych mieszkaniach czekają na rozstrzygnięcie sporu.

Analitycy są zgodni: gorączka na rynku nieruchomości prędko się nie skończy. Jak prognozują eksperci Cenatorium, bieżący rok nie tylko nie przyniesie spadków cen, ale pojawią się kolejne wzrosty na poziomie 5-10 proc., które zauważymy w grudniu 2022 r. (w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego).

Te wzrosty nie będą podyktowane presją popytową, ale raczej wzrostem cen materiałów budowlanych. Analitycy szacują, że dynamika cen materiałów budowlanych to średnio 24 proc. rok do roku.

Cenatorium

Oczywiście wyższe koszty materiałów budowlanych przekładają się na przyrost kosztów budowy różnych typów budynków. Analitycy Cenatorium przedstawili zakres możliwych wzrostów cen, jakie zostaną odczute przez nabywcę. Właściwie w każdym przypadku wzrost cen budowy oscyluje wokół 10 proc. - poza apartamentowcami, gdzie może on sięgać nawet 15 proc.

Cenatorium

Rosnące koszty realizacji stawiają pod znakiem zapytania rentowność wielu inwestycji, co powoduje pojawianie się patologii na rynku wykonawczym. Zerwanie umowy w trakcie realizacji, by wystawić inwestycję po nowej, wyższej cenie? To jeden ze sposobów, po jakie sięgają - w dobie galopujących cen - nieuczciwi deweloperzy, o czym boleśnie przekonały się dwie rodziny z Katowic.

Czytaj także: Polska ma najszybszy wzrost cen mieszkań w Unii. Bańka w końcu pęknie

- Długo szukaliśmy nowego domu, znalezienie atrakcyjnej nieruchomości w przyzwoitej cenie na Śląsku nie było łatwe. Oglądaliśmy wiele projektów, wiele z nich zakrawało na patodeweloperkę, inne musieliśmy wykluczyć ze względu na dużą odległość od miasta. Mając dwójkę dzieci w wieku szkolnym, nie mogliśmy sobie na to pozwolić - wspomina Katarzyna.

Wraz z mężem w 2019 r. zdecydowała się na inwestycję w nową nieruchomość. Ceny już wówczas były wysokie i wszyscy spodziewali się, że będą nadal rosły.

- W końcu trafiliśmy na ofertę skrojoną na nasze potrzeby: projekt bliźniaka w dobrze skomunikowanej dzielnicy na przedmieściach Katowic, ze szkołą w okolicy. Kolejnym atutem był wykonawca - polecony deweloper - dodaje jej mąż Rafał.

Czytaj także: Prezes Atlasa o cenach materiałów budowlanych: taniej już nie będzie

Wiadomo, kupując tzw. "dziurę w ziemi", czyli dom na etapie projektu, lepiej wszystko dokładnie sprawdzić i zaufać sprawdzonemu wykonawcy.

- Pół życia pracowaliśmy, by spełnić marzenie o własnym domu. Znajomi polecili dewelopera, który w okolicy wybudował już kilka domów, cena mieściła się w naszym budżecie, więc weszliśmy w to - mówi z kolei Wojtek.

Z żoną Basią mieli zamieszkać obok Kasi i Rafała, w tym samym bliźniaku budowanym przez poleconego dewelopera (bohaterowie tekstu poprosili o nieujawnianie pełnych personaliów).

Dom w bliźniaczej zabudowie, na dole salon, kuchnia, łazienka i pomieszczenie gospodarcze. Na piętrze - cztery sypialnie również z łazienką. 130 m kw. szczęścia dla czteroosobowej rodziny.

Wybudować je miała katowicka firma LA Development Południe, której reprezentantem był wówczas Łukasz Jędrzejas. Na stronie firmy czytamy, że to sprawdzony deweloper budujący domy jednorodzinne na południu Katowic.

I faktycznie, w portfolio ma zrealizowane projekty w tym rejonie. To właściciele zbudowanych przez niego domów polecili naszym bohaterom LA Development Południe i Łukasza Jędrzejasa. Dlatego obie rodziny zdecydowały się na inwestycję. Był rok 2019.

Czytaj także: Polska z drugim najwyższym wzrostem cen transakcyjnych mieszkań w Europie

Nowy dom na urodziny

Najpierw opłata rezerwacyjna - jedna rodzina wpłaciła 150 tys. zł, druga - 96 tys. zł. Później umowa deweloperska, wszystko zgodnie z najlepszymi praktykami, w towarzystwie notariusza, który swoim podpisem gwarantuje zgodność zapisów umowy z polskim prawem, w tym z ustawą deweloperską z 2011 r. To właśnie ta ustawa w zamyśle ma chronić przede wszystkim kupujących nieruchomości przed nieuczciwymi praktykami deweloperów.

Zgodnie z zawartymi w listopadzie 2019 r. umowami bliźniak, w którym zamieszkać miały obie rodziny, miał być gotowy pół roku później - w maju 2020 r.

- W tym miesiącu obchodzę urodziny i cieszyłam się, że będę je mogła zorganizować już pod nowym adresem. Dzieci od września miały rozpocząć naukę w nowych szkołach - wspomina ponad 2 lata później Basia.

Początkowo wszystko szło zgodnie z planem, współpraca z deweloperem układała się bardzo dobrze.

- Sam zaproponował, byśmy rozpoczęli wykańczanie wnętrz jeszcze przed oficjalnym oddaniem budynku, by jak najszybciej się wprowadzić - mówi Kasia.

W ten sposób przed oficjalnym zakończeniem prac budowlanych wewnątrz domu na ścianach pojawiły się gładzie, w łazienkach glazury.

O ile jednak przyszli właściciele w miarę możliwości posuwali roboty do przodu, o tyle po stronie wykonawcy całej inwestycji pojawiły się wówczas pierwsze opóźnienia.

Tak - zgodnie z projektem - miał wyglądać bliźniak, w którym zamieszkać miały obie rodziny.Źródło: archiwum prywatne

Domu nie będzie na urodziny

- Wiadomo, przyszła pandemia, wszyscy byliśmy zdezorientowani i pierwsze opóźnienia na placu budowy nikogo nie dziwiły... Później Łukasz Jędrzejas, reprezentujący dewelopera, uległ wypadkowi na budowie i właśnie kłopotami ze zdrowiem tłumaczył następne przesunięcia terminów realizacji kolejnych etapów budowy - mówi Rafał.

A każdy etap - jego zakres, jak i termin realizacji - jest szczegółowo określony w umowie deweloperskiej. Etap pierwszy to fundamenty i ściany, etap drugi - stan surowy otwarty, etap trzeci - zamknięcie stanu surowego, etap czwarty - instalacje wewnętrzne i wreszcie etap piąty, czyli prace wykończeniowe. To właśnie od zakończenia każdego z nich bank uzależnia wypłatę kolejnych transz kredytu hipotecznego.

Jak wspominają obie rodziny, faktyczne terminy realizacji kolejnych etapów mocno odbiegały od tych, zapisanych w umowach deweloperskich. Ale nikt nie zakładał złej woli wykonawcy czy nieuczciwych zamiarów.

W maju 2020 r., gdy dom miał być już gotowy, niestety urodzin nie dało się w nim zorganizować. Końca prac na placu budowy nie było widać, a wykonawca wciąż zrzucał winę za opóźnienie na karb pandemii i niezależnych od niego okoliczności.

- Patrząc z perspektywy czasu, widzimy, że przeoczyliśmy pewne sygnały alarmowe, ale ufaliśmy deweloperowi. W końcu był z polecenia... Dziś możemy sobie tylko pluć w brodę - dodaje Wojtek.

W tym czasie już Kasia i Rafał sprzedali własnościowe mieszkanie i - przez opóźnienia na budowie - zmuszeni byli wynająć nie tylko mieszkanie tymczasowe, ale i pomieszczenia magazynowe na cały dobytek, który trafić miał pod nowy adres.

Roczny poślizg

Niepokój nasilił się, gdy deweloper przestał pojawiać się na placu budowy. Telefonów też nie odbierał...

- We wrześniu bank, w którym mieliśmy kredyt hipoteczny, upomniał się, że minął termin przeniesienia własności nieruchomości. W umowie deweloperskiej miało to nastąpić w maju 2020 r. Po naszych wyjaśnieniach, że opóźnienia leżą po stronie wykonawcy, doradzono nam, żeby zorganizować stosowne zaświadczenie dewelopera o przesunięciu terminów kolejnych etapów. To powinno pozwolić na przedłużenie w banku terminu złożenia aktu własności - wyjaśnia Kasia.

I tak - na prośbę Kasi i Rafała - deweloper wystawił pierwsze oświadczenie, że planowany termin przeniesienia własności nieruchomości został przesunięty z maja na 30 listopada 2020 r.

Trzy dni przed upływem tego terminu jednak napłynęło kolejne oświadczenie. Tym razem termin zakończenia inwestycji deweloper wskazał na 30 kwietnia 2021 r. Oznaczało to już roczny poślizg całej realizacji.

Obie rodziny tymczasem muszą cały czas ponosić koszty obsługi kredytów, ale także koszty wynajmu mieszkania, w którym zamieszkały w oczekiwaniu na oddanie ich domu do użytku.

Kolejne przesunięcia terminów przez dewelopera okazały się jednak nie jedynym zmartwieniem przyszłych właścicieli bliźniaka...

Tak - zgodnie z projektem - miał wyglądać bliźniak, w którym zamieszkać miały obie rodziny Źródło: archiwum prywatne

Nieczyste zagrania dewelopera

- W tym czasie Łukasz Jędrzejas praktycznie przestał odbierać od nas telefony. 25 marca 2021 r. otrzymaliśmy listem postanowienie z sądu z Wydziału Ksiąg Wieczystych o oddaleniu wniosku dewelopera, który to zwrócił się o wykreślenie z księgi roszczeń z tytułu umowy deweloperskiej - wylicza Rafał.

Takie samo pismo dostała druga rodzina.

- Firma próbowała wykreślić nasze roszczenie, wynikające z zawartej umowy deweloperskiej i uwolnić księgi wieczyste od wpisów, co pozwoliłoby jej na dowolne gospodarowanie nieruchomością. Nawet na jej ponowną sprzedaż - tłumaczy Wojtek.

W tym momencie obie rodziny nie miały już złudzeń, że za opóźnieniami i brakiem kontaktu z wykonawcą kryje się coś więcej niż trudności wynikające z pandemicznej sytuacji.

Deweloper tłumaczył próby wykreślenia roszczeń z ksiąg wieczystych potrzebą podziału nieruchomości na dwie rodziny. Jednak - jak szybko się okazało - były to tylko tłumaczenia, bo faktyczne intencje wykonawcy wyszły na jaw już miesiąc później.

Obie rodziny otrzymały wówczas drogą pocztową oświadczenie o odstąpieniu od umowy, w którym deweloper jako powód wskazywał brak wpłaty ostatniej raty za dom.

- Tu akurat się wszystko zgadza. Nie daliśmy dyspozycji do banku na uruchomienie ostatniej transzy kredytu hipotecznego, w wysokości 10 proc. wartości całej inwestycji, ponieważ nie został zakończony ostatni etap budowy. Dlaczego mieliśmy płacić za prace, które nie zostały wykonane? Elewacji, podjazdu ani ogrodzenia nie ma do dzisiaj - tłumaczy Kasia.

Zresztą - na co zwracają uwagę obie rodziny - kwestia płatności ostatniej raty nie była tu największym problemem.

- W naszej ocenie jedynym celem Łukasza Jędrzejasa było - i nadal jest - zmuszenie nas do odstąpienia od umowy i rezygnacji z domu, który on mógłby sprzedać po aktualnych stawkach - mówi Kasia.

Deweloper zaproponował obu rodzinom zwrot wpłaconych środków, lecz takie rozwiązanie jest dla nich nie do przyjęcia. Dziś za ustaloną w 2019 r. cenę żadnego domu już nigdzie nie kupią... Wartość nieruchomości wzrosła astronomicznie.

- Zgoda na zwrot wpłaconych środków oznaczałaby ponadto, że przez dwa lata skredytowaliśmy za darmo firmie LA Development budowę bliźniaka. Przecież koszt obsługi finansowej kredytów wciąż leży na naszych barkach - podkreśla Wojtek.

Wymarzony dom wystawiony na sprzedaż

Łukasz Jędrzejas, reprezentujący firmę LA Development, zerwanie umowy tłumaczył obu rodzinom przede wszystkim brakiem wpłaty ostatniej transzy. Kwestionuje także wyceny niektórych elementów inwestycji.

O tym, że to tylko tłumaczenia, najlepiej świadczy anons w jednym z popularnych serwisów ogłoszeniowych, które ukazał się w maju 2021 r., niespełna miesiąc po zerwaniu umowy przez dewelopera. Ogłoszenie dotyczyło sprzedaży 1/2 bliźniaka o powierzchni 130 m kw. wraz z działką. Brzmi znajomo?

Tak, to dom, w którym od roku mieszkać miała Kasia z Rafałem. W dodatku w ogłoszeniu deweloper jako elementy wyposażenia budynku wymieniał osprzęt, taki jak zabudowa sanitarna, którą małżeństwo na własny koszt zainstalowało w jego wnętrzu...

Oznacza to, że Łukasz Jędrzejas i jego firma LA Development Południe wystawiła na sprzedaż dom, w którego hipotece wciąż figurowały roszczenia Kasi i Rafała, ale także usiłowała sprzedać ich sprzęt, który został już zamontowany - za zgodą dewelopera - w domu.

- To ogłoszenie było dla nas ciosem. Zobaczyliśmy nasz dom wystawiony na sprzedaż! W dodatku na placu budowy zastaliśmy zmienione zamki - tak że nie mogliśmy nawet odebrać naszego sprzętu - mówi Kasia.

Postanowili działać - wspólnie z drugą rodziną, która w ten sam sposób otrzymała wypowiedzenie umowy. Co więcej: deweloper podejmował próby skłócenia obu małżeństw, zwalając to na jedną, to na drugą stronę problemy z opóźnieniami.

Sprawa trafia do sądu, potrwa latami

Kasia i Rafał wynajęli prawnika, do sądu trafił pozew o zabezpieczenie hipoteki nieruchomości, by deweloper nie mógł jej sprzedać. Małżeństwo domaga się także wydania nieruchomości w obecnym stanie realizacji.

- Dla nas n tej chwili najważniejszy jest zakup tego domu. Zainwestowaliśmy o wiele więcej pieniędzy, niż tylko kwota widoczna na umowie deweloperskiej. Za zgodą Łukasza Jędrzejasa prowadziliśmy prace remontowe. Wykończone są wszystkie ściany i sufity gładzią, za co zapłaciliśmy podwykonawcy wraz z materiałami. Łazienka i dolna ubikacja ukończona jest już w ponad 70 proc. Dodatkowo mamy złożone i zadatkowane prace, tj. zabudowa kuchenna pod wymiar (zaliczka 9360 zł), zakupione drewno na podłogi i zaliczkowany parkieciarz (zaliczka 11 tys. zł). Zakupione zestawy toalet, umywalki, baterie, płytki itd. - wylicza Kasia.

Małżeństwo nie oczekuje nawet dokończenia prac. Są gotowi na zrealizowanie ich we własnym zakresie.

- Niestety od naszego prawnika usłyszeliśmy, że trzeba się uzbroić w cierpliwość. Sprawa może ciągnąć się latami... Tymczasem mieszkamy w wynajętym mieszkaniu, musieliśmy też spłacić kredyt hipoteczny, bo bank domagał się dokumentów potwierdzających przeniesienie własności domu. Jesteśmy w potrzasku - dodaje Rafał.

Basia i Wojtek z kolei mieszkają z rodzicami, bo ich wymarzony dom, choć fizycznie już stoi, również nie jest ich własnością. Oni także zdecydowali się wnieść pozwem przeciwko deweloperowi.

- Najgorsze jest uczucie totalnej bezradności... Nie mam obecnie żadnego pola manewru, deweloper nie tylko nie wywiązał się z umowy, żąda odstąpienia od umowy lub dopłaty jakichś horrendalnych stawek, wcześniej nie ustalanych. Nie ukrywam, przeszło mi przez myśl, by dać mu wszystko co chce, byleby tylko wprowadzić się do domu. Dzieci rosną, pytają, kiedy zamieszkają w swoich pokojach. Jednak prawnicy stanowczo odradzili nam zgodę na jakiekolwiek żądania dewelopera. Nie można płacić za niewykonaną pracę, dlatego będziemy walczyć w sądzie - mówi zrozpaczona Basia.

Projekt to jedno, wykonanie - to drugie. Tak wygląda obecnie nieruchomość fot. archiwum prywatne

Deweloper nabiera wody w usta

Usiłowaliśmy skontaktować się z Łukaszem Jędrzejasem, by poznać jego stanowisko na stawiane przez obie rodziny zarzuty. Deweloper jednak odmówił rozmowy przez telefon. Miał oddzwonić, by wskazać termin spotkania, lecz nie tylko nie oddzwonił, ale przestał również odbierać telefony.

Skontaktowaliśmy się również z jego prawnikiem, który reprezentuje firmę LA Development w jednym z postępowań. Od niego również usłyszeliśmy, że jego klient "nie chce, by ktoś z jego strony komentował sprawę".

Skala nieprawidłowości na rynku nieruchomości rośnie

Historia obu rodzin nie jest - niestety - odosobniona. Przez rajd cenowy na rynku nieruchomości takich spraw jest coraz więcej.

- Coraz częściej zgłaszają się do mnie klienci poszkodowani przez nieuczciwych deweloperów. Z moich obserwacji wynika, że problem dotyczy przede wszystkim umów deweloperskich zawartych stosunkowo dawno – dwa lub trzy lata temu, czyli wtedy, gdy ceny transakcyjne nieruchomości były istotnie niższe aniżeli obecnie - mówi mecenas Remigiusz Sołtys, który w sporze z LA Development reprezentuje jedną z rodzin.

Jak dodaje, przyczyną lwiej części sporów z deweloperami jest domaganie się przez nich zapłaty dodatkowego wynagrodzenia z tytułu niedoszacowanych przez nich kosztów inwestycji. Zdarzają się jednak nawet i takie sytuacje, w których deweloper usiłuje bezpodstawnie odstąpić od umowy deweloperskiej po to, aby móc następnie zbyć będącą jej przedmiotem nieruchomość po aktualnej cenie rynkowej, będącej niejednokrotnie o kilkadziesiąt procent wyższą od ceny, którą uzgodnił w umowie z dotychczasowym inwestorem. To właśnie sytuacja naszych bohaterów.

- Zysk z tego rodzaju nieuczciwej praktyki jest zazwyczaj tak duży, że deweloper gotów jest nawet dobrowolnie zapłacić inwestorowi zastrzeżoną karę umowną - byleby tylko doprowadzić w ten sposób do rozwiązania zawartej z nim umowy. Rachunek ekonomiczny jest bowiem prosty: skoro cena nieruchomości ustalona w umowie z 2019 lub 2020 roku jest obecnie o 20, a nieraz nawet o 30 procent wyższa, to płacąc karę umowną dotychczasowemu inwestorowi, nieuczciwy deweloper i tak zarobi więcej niż wtedy, gdy zawartą z nim umowę wykona - dodaje adwokat.

W przypadku, gdy padniemy ofiarą takiego nieuczciwego zagrania, niestety liczyć musimy się z długotrwałym i - co gorsza - kosztownym dochodzeniem swoich racji przed sądem. O czym boleśnie przekonują się teraz nasi bohaterowie.

Rozwagę przy tego typu transakcjach zaleca także Polski Związek Firm Deweloperskich. 

- Do zakupu wymarzonego mieszkania lub domu, tak jak do każdej innej transakcji powinniśmy podchodzić z rozwagą i ze szczególną ostrożnością sprawdzić firmę, która tego typu towar zobowiązuje się dostarczyć - mówi Zuzanna Wiak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak dodaje, każdy konsument dysponuje kilkoma narzędziami, którymi może się posłużyć przy zakupie nieruchomości.

- Wszelkie potrzebne informacje dotyczące dewelopera znajdują się w Krajowym Rejestrze Sądowym. Ponadto, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią pozwolenia na budowę, projektem budowlanym oraz sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata. Zachęcamy również do sprawdzenia, czy dana spółka przynależy do Polskiego Związku Firm Deweloperskim, organizacji, która zrzesza kilkuset deweloperów z całego kraju, którzy zobowiązani są do przestrzegania „Kodeksu Dobrych Praktyk” którego treść została oficjalnie zaakceptowana przez UOKiK - podsumowuje menedżerka PZFD.

PODOBAŁO SIĘ? PODZIEL SIĘ NA FACEBOOKU

Nie przegap najważniejszych wiadomościObserwuj nas w Google News