Ceny mieszkań w Polsce zanotowały w ciągu ostatnich kilku lat dynamiczny wzrost. W latach 2009-15 ich cena była praktycznie niezmienna. Po 2015 ceny wystrzeliły w górę. Jak zmieniała się ceny mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich lat? Jak wyglądały na tle wynagrodzeń?
Wysokie ceny mieszkań w Polsce są chyba jedną z najczęściej poruszanych kwestii przez polityków w naszym kraju. Zresztą bardzo słusznie, ponieważ przystępny cenowo rynek nieruchomości pełni bardzo ważną rolę. Wpływa nie tylko na poziom życia jako taki, ale także na takie wskaźniki jak dzietność. Gdy młodych nie stać na mieszkanie samemu, to założenie własnej rodziny jest znacznie trudniejsze. Temat wydaje się szczególnie ważny w kontekście kryzysu demograficznego, z którym przyjdzie się nam zmierzyć. Nawet rząd zauważa, że mieszkania powinny pełnić kluczową rolę w poprawie dzietności w Polsce.
Badania, które zostały przeprowadzone przy tworzeniu projektu #StrategiaDemograficzna jednoznacznie pokazały, że młodzi ludzie, aby zakładali rodziny, potrzebują własnego mieszkania, ale również bardzo ważnym elementem jest pewna i stabilna praca – napisała na Twitterze Minister Marlena Maląg.
Z wypowiedzi wynika, że polityka prodemograficzna w naszym kraju winna skupić się szczególnie na tym obszarze. Dodajmy do tego, że mieszkanie z rodzicami jest w Polsce plagą. Mimo bardzo niskiego bezrobocia w kraju odsetek młodych mieszkających z rodzicami należy w Polsce do najwyższych w całej Unii — wynika z EU Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC). Z przynajmniej jednym rodzicem mieszka aż 3 na 4 młodych w wieku od 18 do 29 lat. Mimo niewielkiej poprawy względem 2015 roku sytuacja jest gorsza niż kilka lat wcześniej.
Wykres 1. Odsetek osób w wieku 18-29, które żyją z przynajmniej jednym z rodziców.
Zobacz też: 75% młodych Polaków w wieku 18-29 żyje z rodzicami
Wśród przyczyn można wymienić np. wysokie bezrobocie wśród młodych, ale także nieprzystępny cenowo rynek nieruchomości w Polsce. Jak ceny mieszkań kształtowały się na przestrzeni lat? W latach 2009-15 były w zasadzie stałe. Jeszcze w 2015 roku średnia cena transakcyjna za 1 metr kw. nowego mieszkania wynosiła ok. 5,3 tys. złotych. Po 2015 roku ceny zaczęły jednak dynamiczne rosnąć. Na początku 2019 roku przebiły 6 tys. złotych, a obecnie wynoszą już ponad 8,5 tys. zł za metr kw.
Przez praktycznie cały okres rosły także wynagrodzenia. W 2008 roku było to niespełna 3000 zł, w 2015 roku przebiły 4000 zł, a obecnie wynoszą ponad 6000 zł. Najmniejszą siłę nabywczą (licząc w metrach kw. mieszkania) polskich pensji odnotowano w 2008 roku, kiedy bańka na rynku nieruchomości sprawiła, że średnie wynagrodzenie pozwalało na kupno jedynie 0,56 metra kw. nowego mieszkania. Potem sytuacja się znacznie poprawiła, a w 2016 roku można było kupić za średnie wynagrodzenie 0,81 metra kw. Od tamtego czasu siła nabywcza się zmniejsza i obecnie kupić można 0,73 metra kw. nowego mieszkania. Sytuacja jest więc gorsza niż w 2015 roku, ale nieporównywalnie lepsza niż w 2008 roku. Ceny mieszkań oraz średnie wynagrodzenie w Polsce przedstawia poniższy wykres autorstwa Tomasza Narkuna, eksperta od rynku nieruchomości.
Wykres 2. Ceny nowych mieszkań i wynagrodzenia w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce a wynagrodzenie przeciętnego Polaka
Słusznym będzie też pytanie o to, czy średnie wynagrodzenie jest na pewno odpowiednim miernikiem. Popularne powiedzenie mówi, że idąc z psem na spacer każdy ma średnio 3 nogi. Jak zatem zarabiał przeciętny Polak w różnych latach? Do tego typu stwierdzeń najlepiej brać pod uwagę medianę. Wyznacza ona kwotę wynagrodzenia, która jest mniejsza od połowy wynagrodzeń w kraju. Z danych GUSu wynika, że mediana od 2004 roku wynosiła między 80% a 83% średniego wynagrodzenia w Polsce. Relacja ta jest dość stała, więc średnie wynagrodzenie można uznać za dobry wyznacznik pensji nad Wisłą (w kontekście badania trendu). Przedstawia to poniższy wykres Mateusza Walewskiego, głównego ekonomisty BGK.
Wykres 3. Mediana i średnia płac w Polsce w latach 2004-2020.
Warto jeszcze odpowiedzieć na jedno pytanie — co stoi za wzrostem cen mieszkań w Polsce? Powodów można wymienić przynajmniej kilka, ale najważniejszym są stopy procentowe. Te od kilku lat były rekordowo niskie, co oznaczało, że oprocentowanie kredytów także. To zaś zwiększało atrakcyjność zaciągania kredytu na kupno mieszkania. Z drugiej strony niskie było oprocentowanie lokat, co z kolei oznaczało, że trzymanie tam pieniędzy się nie opłacało. Chcąc ochronić swoje pieniądze przed inflacją, oszczędzający inwestowali je w nieruchomości. Podbijali w ten sposób popyt i ceny na rynku. Inną przyczyną może być dobra koniunktura w kraju (niskie bezrobocie i wysoki wzrost gospodarczy).
Za duży popyt głównym problemem
Oceniając przyczyny należy sprawdzić, czy inne czynniki nie miały wpływu na tak duży wzrost cen. Analiza cen z największych miast daje pewną odpowiedź. Miejsca, gdzie ceny rosną szczególnie szybko charakteryzują się szczególnie wzrostem cen ziemi i zysku deweloperów. W naszej analizie „Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną? Te wykresy wszystko tłumaczą” przyjrzeliśmy się składowym ceny mieszkań. Choć koszt robocizny, budowy czy projektu wzrastał, to nie miał on tak dużego znaczenia. Czynnikami, które decydowały o tym czy spadała siła nabywcza Polaków jest koszt ziemi i zysk deweloperski. To właśnie struktura kosztów pozwala ocenić, że to właśnie zbyt duży popyt, a nie ceny materiałów czy płace robotników jest głównym problemem. Wiąże się on właśnie z bardzo dużą dostępnością kredytów.
Czynnikiem, który dodatkowo przyczynia się do wzrostu cen jest także ekspansja zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które skupują mieszkania z rynku. Przykładem może być skandynawski fundusz NREP, który w zeszłym roku planował do 2025 skupić w Polsce aż 10000 mieszkań. O funduszu było głośno już wcześniej. NREP za jednym zamachem kupił tysiąc mieszkań w stolicy, wpływając tym samym na podaż rynku nieruchomości.
