Z początkiem stycznia weszły w życie przepisy umożliwiające budowę domów jednorodzinnych do 70 mkw. bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Teoretycznie teraz budowa domu ma być szybsza i łatwiejsza dzięki uproszczonej procedurze: tylko na zgłoszenie, bez konieczności prowadzenia dziennika budowy i zatrudniania kierownika budowy.
W praktyce do budowy można przystąpić od razu po doręczeniu do urzędu zgłoszenia wraz z kompletem dokumentów. Warunkiem skorzystania z uproszczonej procedury jest jednak oświadczenie, że budujemy dom w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeśli skłamiemy, grożą nam za to określone sankcje, od 3 miesięcy do 5 lat pozbawienia wolności.
Tymczasem według ekspertów nowe przepisy są tak nieprecyzyjne, że stwarza to pole do różnych interpretacji oraz nadużyć. Nie wiadomo na przykład, co stanie się w sytuacji, gdy w przyszłości zmienimy plany i zdecydujemy się na budowę większego domu lub przeprowadzimy się do innego miasta. - Przepisy rzeczywiście są niejasne, nie ma w nich żadnych zapisów dotyczących warunków zbycia, sprzedaży czy wynajmu takich domów - przyznaje Agata Legat, radca prawny, partner w kancelarii dr Krystian Ziemski & Partners.
Prawniczka dodaje, że w ustawie nie ma zapisu, który zakazywałby wynajmu lub sprzedaży takiego domu. Jeżeli więc nie zostanie nam udowodnione, że w momencie, gdy ubiegaliśmy się o zgłoszenie, złożyliśmy nieprawdziwe oświadczenie, to wówczas, gdy zdecydujemy się na sprzedaż lub wynajem, nic nam nie grozi.
- Ten przepis wprowadzono głównie po to, aby blokować nieuczciwych deweloperów, którzy chcieliby takie inwestycje realizować na masową skalę. Bo wówczas trudno byłoby wytłumaczyć, że ktoś chce postawić kilkanaście domów na własne potrzeby – wyjaśnia.
Jej zdaniem w praktyce po złożeniu oświadczenia, będącego warunkiem skorzystania z uproszczonej procedury, trudno będzie skontrolować jego prawdziwość. - Jeżeli jednak trafi się nieuczciwy deweloper, który będzie chciał z tego skorzystać, to w starostwie ktoś na pewno się zorientuje i zdecyduje się skontrolować taką inwestycję - ocenia.
Pozwolenie na budowę może okazać się konieczne
Problemów interpretacyjnych w nowych przepisach jest dużo więcej. Okazuje się bowiem, że banki mogą niechętnie dawać kredyt na budowę takiego domu, bo trudno będzie zweryfikować jego jakość.
Banki mogą mieć problemy z kredytowaniem takich inwestycji, zwłaszcza w sytuacji braku nadzoru budowlanego. Poza tym jeśli w trakcie budowy okaże się, że projekt zawiera rażące błędy, a złożone oświadczenie będzie nieprawdziwe, wówczas na budowę automatycznie wejdzie nadzór budowlany, który będzie mógł ją wstrzymać. W efekcie urzędnicy mogą nakazać inwestorowi ubieganie się o pozwolenie na budowę - komentuje prawniczka.
Według niej z tego samego powodu mogą pojawić się problemy z ubezpieczeniem takich nieruchomości. - Inwestor może jednak sam zdecydować, czy chce skorzystać z uproszczonej procedury, czy woli ubiegać się o pozwolenie na budowę. Zawsze ma do tego prawo - przypomina. Jej zdaniem w praktyce może się okazać, że aby dostać kredyt czy ubezpieczyć dom, i tak trzeba będzie ubiegać się o pozwolenie na budowę.
- Z mojej praktyki wynika, że inwestorzy wolą ubiegać się o pozwolenie na budowę, które daje zarówno im, jak i bankom poczucie bezpieczeństwa i zmniejsza ryzyko. Bank nie będzie brał odpowiedzialności za architekta czy projekt jest realizowany zgodnie z prawem - twierdzi Jacek Kosiński z Kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Dodaje, że bank udzieli kredytu dopiero wtedy, gdy będzie mieć pewność, że inwestycja jest realizowana zgodnie z prawem i będzie można ją łatwo sprzedać.
Głównym problemem jest brak działek budowlanych
To nie koniec rozczarowań związanych z głośnym projektem PiS. Zdaniem ekspertów od rynku nieruchomości inwestorzy, którzy będą chcieli skorzystać z nowych przepisów, mogą mieć problem ze znalezieniem działek. Dostępnych gruntów brakuje, poza tym działki budowlane drożeją w szybkim tempie.
Kluczem do realizacji domu w oparciu o nowe przepisy jest posiadanie własnego gruntu. W przeciwnym wypadku będzie bardzo trudno. Działki budowlane są coraz trudniej dostępne, grunty cały czas drożeją. Na przykład w okolicy Warszawy, w sąsiedztwie Piaseczna czy Łomianek, cena działki za metr kwadratowy to minimum 400-500 zł. Ci, którzy są zainteresowani kupnem takich działek, mogą nie mieć na to pieniędzy. Powstaje więc błędne koło - twierdzi Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w firmie Cenatorium.
Z kolei zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, eksperta rynku nieruchomości, uproszczona procedura budowy domu jednorodzinnego na początku może mieć zwolenników. - Choćby dlatego, że ceny mieszkań rosną jak szalone, a taki dom teoretycznie można zbudować taniej - twierdzi.
Jak ocenia, może się więc okazać, że na wiosnę, zamiast szturmować biura sprzedaży firm deweloperskich, klienci ruszą na poszukiwanie działek na budowę wymarzonego domku. - Od miesięcy podaż dobrych działek w ciekawych lokalizacjach jest jednak ograniczona, a ceny wysokie - zaznacza Błeszyński.
W efekcie może się okazać, że ze względu na wysokie ceny działek, materiałów budowlanych, robocizny i kosztów energii budowa własnego domku nawet w systemie gospodarczym nie będzie opłacalna. - W latach 70. i 80. już to przerabialiśmy, gdy domy były budowane "chałupniczo", byle tylko były, tanio i szybko. Pamiętam także, że w latach 90. klienci, a czasem ich spadkobiercy, chcieli sprzedawać te domy i mieli z tym problem. Nie było chętnych na takie nieruchomości - dodaje.