Grzegorz Sroczyński: Wszędzie tak jest?
Adam Czerniak: Prawie wszędzie. W niektórych krajach Europy nawet bardziej niż w Polsce, na przykład w Luksemburgu tempo jest dwukrotnie wyższe, na Węgrzech też było wyższe, ale trochę wyhamowało, bo zaczęli podnosić stopy procentowe.
Ile jest w Luksemburgu?
17 procent rok do roku. W ciągu czterech lat wzrost wyniósł 70 procent i teraz jeszcze przyspiesza.
Jezu…
U nas w ciągu trzech lat cena metra kwadratowego w dużych miastach wzrosła o 50 procent. Natomiast rok do roku mamy wzrost 10 procent. Podobnie jest w Niemczech.
Jest jakaś jedna wspólna sprężyna, która napędza to szaleństwo?
Nigdy nie mówię, że jest jakaś jedna sprężyna. Rynek mieszkaniowy to piekielnie skomplikowany mechanizm, działają tu czynniki ekonomiczne, demograficzne, instytucjonalne - czyli polityka mieszkaniowa lub jej brak, bardzo ważne są też czynniki kulturowe. Te wszystkie czynniki się splatają.
Ale gdybyśmy odłożyli na bok te różne lokalne uwarunkowania i czynniki, to jest coś wspólnego?
No, okej. To dwie główne sprężyny. Pierwsza jest natury ekonomicznej. Światowa gospodarka funkcjonuje w środowisku zerowych stóp procentowych, a to sytuacja bez precedensu. Trzymanie oszczędności w banku oznacza stratę, roczne lokaty na przykład w Polsce są oprocentowane średnio na 0,16 proc., więc jeśli doliczyć do tego różne opłaty bankowe, to często klient musi dopłacić do trzymania pieniędzy w banku. W innych krajach jest jeszcze gorzej. Zamożni klienci może by to nawet przeboleli i zostawili oszczędności w bankach, ale widzą, że mocno przyspiesza inflacja. To nie jest tak, że tylko w Polsce mamy wzrost cen, podobny problem wystąpił w całej Europie i w Stanach, więc wszyscy, którzy mają oszczędności, tym bardziej przebierają nogami, żeby jakoś je ochronić. W co inwestować? W obligacje skarbowe już nie, bo ich oprocentowanie też zjechało i nie chroni przed inflacją. Giełda? Wielu prywatnych inwestorów zraziło się do giełdy z powodu dużej zmienności, którą widzieli w czasie pandemii. W efekcie te środki poszły na rynek nieruchomości.
Dlaczego akurat tam, a nie na przykład w złoto?
Bo tu działa druga główna sprężyna: kulturowa. W wielu krajach przywiązanych do idei własności prywatnej panuje przekonanie, że pieniądze wsadzone w nieruchomości są bezpieczne. Nawet jak przejdzie armia i wszystko rozgrabi, to dom czy mieszkanie zostaną. Pandemia uruchomiła w ludziach wojenny atawizm, że w sytuacjach kryzysowych pakuje się oszczędności w coś pewnego, namacalnego - coś, co na pewno jest MOJE. Nie jakiś papierek z nazwą firmy, jakieś akcje, których na oczy nie widziałem, świat się zmieni, wybuchnie wojna, to będą nic niewarte. Covid wywołał światowy wstrząs, a ludzie w Europie pamiętają wojny, rewolucje i odzywa się ten pradziadek w głowie: jak coś się dzieje, to kupuj nieruchomość.
I kto najbardziej napędza te wzrosty cen?
Przestraszona wyższa klasa średnia. Bo to oni mają oszczędności.
A nie wielcy inwestorzy, którzy mają miliardy dolarów?
Oni zrobili to już wcześniej. Proces tworzenia bańki cenowej zawsze wygląda podobnie: jako pierwsi inwestują najwięksi gracze, nieruchomości kupują rozmaite fundusze i starzy wyjadacze, którzy niejeden cykl koniunkturalny już przeżyli. Widzą, że jest dołek, on się kiedyś skończy, no to wchodzimy i kupujemy. Później do tego dołącza wyższa klasa średnia, która ma oszczędności. Biorą do ręki „Financial Times" czy inną gazetę, patrzą na stopy zwrotu. „Fajny zysk" - myślą - „stopy zwrotu kilkukrotnie wyższe, niż oferuje mój osobisty doradca w banku przy podobnym poziomie bezpieczeństwa, więc chyba kupię kolejne mieszkanie". W następnej kolejności dołączają coraz mniejsi spekulanci, którzy muszą się lewarować.
Lewarować?
Biorą kredyty. Mają 300 tysięcy własnych środków, drugie 300 tysięcy wezmą w banku i kupią mieszkanie, żeby sprzedać za pół roku z zyskiem. Potem wchodzą drobni cwaniacy z jeszcze mniejszym kapitałem: mają tylko 100 tysięcy, więc biorą kredytu pół miliona, pakują się w to na siłę i za wszelką cenę.
Bo Iksiński zrobił na mieszkaniach kokosy, więc głupio przepuścić taką okazję?
Tak. W książce „Złowić frajera" opisali to Akerlof i Shiller: najważniejsze są opowieści. Historie inwestorów, którym się udało. One nie pochodzą od rekinów i starych wyjadaczy, którzy weszli jako pierwsi, robią prawdziwy biznes i raczej się tym nie chwalą. Te wspaniałe historie pochodzą od wyższej klasy średniej, która weszła na rynek jako druga, już trochę zarobiła, a następni też by tak chcieli, bo dla nich wyższa klasa średnia jest czymś, do czego aspirują. Nią mają tyle kapitału - czyli dwóch, trzech, czterech wolnych milionów na koncie - więc zaczynają się rozpaczliwie lewarować po to, żeby szybciej się dorobić i być razem z tamtymi.
Na końcu kto dołącza?
Grupy najuboższe.
Ale z chciwości? Też chcą zarobić?
Nie. Oni czują mus.
Mus?
„Muszę kupić teraz, bo ceny rosną z miesiąca na miesiąc i nie będzie mnie stać". Oni są skłonni żyły sobie wypruć, żeby to zrobić jak najszybciej, bo kupują mieszkanie nie dla zarobku, tylko dla siebie. Przyspieszają decyzje o zakupie mieszkania pod wpływem szaleństwa na rynku. „Nie wolno czekać". I to jest to, co się w tej chwili w Polsce dzieje. Widać to po rekordowym wzroście podaży kredytów hipotecznych, bo ta grupa, która czuje mus, oczywiście nie ma własnych pieniędzy.
Dużo tych kredytów?
W lipcu osiem miliardów złotych. Trzy lata temu tyle udzielano przez cały kwartał.
Nieźle.
I motywacja często jest taka: zaraz będzie tak drogo, że już nigdy nie załapię się na mieszkanie. Plus spekulanci, którzy na końcówce boomu jeszcze raz chcieliby zarobić, rok temu kupili inwestycyjnie jedno mieszkanie za gotówkę, potem drugie, a teraz kupują trzecie i się potężnie lewarują.
I ta trzecia inwestycja będzie już umoczona?
Jeśli bańka pęknie, to tak. Wtedy to trzecie mieszkanie wyzeruje im zarobek na poprzednich spekulacjach. Byłem wczoraj na dużym spędzie inwestorów z branży nieruchomości, siedzieliśmy w bardzo zróżnicowanym gronie, dyskutowaliśmy. Nikt już teraz nie mówi, że coś kupuje.
Wyjadacze?
Tak. Ostatnie nieruchomości kupili pod koniec 2020. „No i co myślicie? Bańka niedługo pęknie?" - pytam. „E nie, jaka bańka? Mylisz się, nie ma żadnej bańki". „A coś teraz kupujecie?". „A jakoś nie, czekamy".
Aha.
Najwięksi w tej chwili już nie kupują. Mniejsi - jeszcze trochę tak. I silnie się ujawnia tzw. popyt odłożony.
Odłożony?
Popyt z kilku lat, który się teraz kumuluje. Chodzi o ludzi, którzy myśleli o mieszkaniu, ale to odkładali: „Jeszcze trochę uzbieram na wkład własny, kupię za rok, za dwa", „Poczekam, aż będę mieć lepsze zarobki". „Jak urodzi się drugie dziecko, to pomyślimy". „Oglądam mieszkania, żadne do końca mi się nie podoba, może coś się trafi za rok, za dwa". Oni wszyscy się teraz przestraszyli, że zaraz będzie kompletny cenowy kosmos. Rzucają się kupować. I nie dość, że kupują drogo, to często byle co.
Żebym dobrze zrozumiał: właśnie trwa nabór jeleni?
Tak. Naukowcy z SWPS-u zrobili ciekawe badania na temat emocji związanych z przeprowadzką. Zrobili też duży sondaż. Okazuje się, że jedna trzecia Polaków jest w trakcie przeprowadzki, przeprowadziła się lub o przeprowadzce myśli. Jedna trzecia! Nawet jeśli odliczyć tych, którzy tylko myślą i się nie przeprowadzą - to bardzo dużo.
Nastraszeni cenami?
I jeszcze jedna rzecz, która to napędza: w pandemii musieliśmy zostać w domach i zobaczyliśmy, jak nas wszystko wkurza, ściany trzeba pomalować, dzieci się nie mieszczą w swoim pokoju, nie mam gdzie pracować. To zmotywowało część ludzi do kroków przeprowadzkowych i dodatkowo napędziło odłożony popyt. Oni kiedyś by się pewnie przeprowadzili, jedni za rok, inni za pięć lat, ale teraz, motywowani pandemią i cenami, ruszyli całą falą na rynek.
Co grozi jeleniom?
To samo, co zawsze. Strzyżenie.
Do gołej skóry?
To zależy. Jeżeli się lewarujesz, to możesz stracić cały zainwestowany kapitał.
Bo?
Kupiłeś nieruchomość za milion, z tego 200 tysięcy to były twoje pieniądze, a 800 tysięcy kredyt. Wystarczy, że stopy procentowe pójdą w górę, raty wzrosną i czynsz od lokatorów przestanie je pokrywać - inwestycja się nie spina. Chcesz to mieszkanie sprzedać, ale w międzyczasie rynek nieruchomości spadł o 15-20 procent i mieszkanie jest warte 800 tysięcy, więc idzie na licytację, cała suma trafia do banku na spłatę kredytu, a ty straciłeś 200 tysięcy. Ale to skrajny przypadek.
Czyli na rynku mamy bańkę cenową?
Mamy RYZYKO bańki. Zawsze podkreślam, że to nie jest pewność, bo przecież nie jestem prorokiem. Od końca 2019 roku ostrzegam, że ryzyko bańki jest spore.
Ten zjazd cen wyniesie 15-20 procent? A dlaczego nie 50 procent?
Bo mamy w Polsce potężny stabilizator cen nieruchomości: duży niedobór mieszkań. Ich po prostu brakuje. Zachowanie naszego rynku w przypadku pęknięcia światowej bańki nieruchomości to wielka niewiadoma, bo prawie nie ma danych do porównania. Dla Polski dobre dane istnieją dopiero od 2010 roku, nawet kryzys 2008 roku znamy ze szczątkowych liczb i anegdotycznych opowieści. Teraz pewnie po raz pierwszy doświadczymy pełnego cyklu na rynku mieszkaniowym i nie wiemy, jak zareaguje kraj, w którym jest tak duży niedobór mieszkań jak u nas.
Ale raczej spadki cen będą słabsze niż w krajach, gdzie mieszkań nie brakuje?
Tak podejrzewam. Dlatego 20 procent to raczej skrajność i dolna granica spadków.
Jak nie zostać jeleniem?
Sporo rozmawiam z pośrednikami kredytowymi. Opowiadają, że część „normalsów" - czyli tych, którzy ruszyli się ze strachu, żeby nie zostać wyłączonymi z rynku - decyduje się na zakup na granicy zdolności kredytowej.
Na granicy?
Bank im wyliczył, że mogą wziąć maksymalnie 700 tysięcy kredytu i tyle biorą. Co oznacza, że kiedy stopy procentowe pójdą do góry, to rata kredytu może ich zatopić.
Ile teraz kosztuje kredyt hipoteczny?
W sumie jakieś 2,5 procent. Stopy są niskie, bo WIBOR wynosi ledwie 0,22 procent, ale za to marże są wysokie - powyżej 2 punktów procentowych.
Glapiński podnosi stopy i co się wtedy dzieje?
No właśnie. Bo że NBP podniesie stopy do jednego procenta - to pewnik. Do dwóch procent - bardzo prawdopodobne. Natomiast ja obawiam się scenariusza, w którym wyższa inflacja z nami zostaje już na dłużej - ze względu na efekt polityki klimatycznej, czyli czynnik kompletnie niezależny od Polski - i stopy NBP będą musiały wynosić 3-4 procent, albo i więcej, żeby nie nakręcać spirali inflacyjnej.
Zaraz. A co to znaczy, że inflacja z nami zostanie na dłużej jako „efekt polityki klimatycznej"?
Bo co drożeje? Na przykład śmieci drożeją. Dlaczego? Bo wchodzą coraz ostrzejsze wymogi dotyczące spalarni, trzeba je przebudować, trzeba inwestować, recyklingować, rosną koszty. Wymaga tego Unia i sami się zgodziliśmy, żeby nam nie śmierdziało. To samo dotyczy energii elektrycznej, wzrost cen prądu to efekt drożejących pozwoleń na emisje CO2. Z paliwami będzie tak samo, Unia dyskutuje przecież o tym, żeby je włączyć do systemu ETS, czyli będziesz musiał płacić w cenie benzyny również za to, że twój samochód emituje dwutlenek węgla. Wszystkie te elementy polityki klimatycznej się kumulują i będą podbijać ceny na całym świecie. Woda, utylizacja śmieci, kanalizacja, prąd, benzyna - to wszystko będzie drożało wszędzie, automatycznie za tym pójdą inne ceny. Już nie wspomnę o rolnictwie i Europejskim Zielonym Ładzie, który się będzie przyczyniał do wzrostu cen produktów rolnych, zwłaszcza zbóż i drobiu.
Świat będzie się musiał nauczyć żyć z „zieloną inflacją"?
Inflacja to nic nowego. Przypomnij sobie, ile stopy procentowe wynosiły 10 lat temu. Pamiętasz? To nie było tak dawno: wynosiły 5 procent. Jak rozmawiam z bankowcami, to kręcą głowami: „E, to już raczej nie wróci". A niby dlaczego? Obecny „zielony szok" może być porównywalny do czegoś, co się w latach 70. nazywało „szokiem naftowym". Później przez całe dekady większość krajów rozwiniętych miała inflację powyżej 10 procent z powodu m.in. zmian w cenach energii. Dziś niemożliwe? To przeczytaj sobie ostatni raport IPCC o katastrofie klimatycznej. Tam jasno napisano, że musimy przyspieszyć, bo inaczej nie zapanujemy nad zmianami pogody. To będą gigantyczne koszty. Jeśli w związku z polityką klimatyczną inflacja w krajach rozwiniętych wzrośnie do 10 procent, to stopy procentowe skoczą powyżej 10 procent. Tak już kiedyś było, to nie jest science fiction. „Nie, to był inny świat, to się nie wydarzy" - słyszę. Ale niby dlaczego?
No dobrze. Czyli jeden procent Glapiński wytrząśnie jak z rękawa, potem może dwa, może trzy procent. I co? Jaka dla „normalsa" jest różnica między stopą NBP w wysokości 0,22 procent a trzema procentami?
Różnica jest taka, że oprocentowanie kredytu hipotecznego rośnie z 2,5 do 5,5 procent.
To nadal nie są Himalaje.
Tak? No to policz sobie, że na samym początku spłacania kredytu na 30 lat rata może skoczyć nawet o 80-90 procent.
Płaciłem dwa tysiące, płacę prawie cztery? Niby jak?
Bo wybrałeś pewnie opcję stałej raty. Oczywiście istnieje możliwość innej konstrukcji, ale w zasadzie nikt się na to nie decyduje. To oznacza, że w pierwszej racie spłacasz tylko kilka procent kapitału, a dziewięćdziesiąt kilka procent to odsetki. Ta proporcja się z latami zmienia i potem pod koniec spłaty się odwraca, ale przez pierwszy okres w każdej racie większość to są odsetki. Jeśli one rosną z 2,5 procent do 5,5 procent, no to ile rosną? Ponad dwa razy.
I ludzie tego nie wiedzą?
Wiedzą i nie wiedzą. Niby są informowani, ale co z tego? W Polsce w lipcu średnia kwota kredytu mieszkaniowego wynosiła 330 tysięcy, obecnie rata takiego kredytu wynosi około 1480 zł. I pytanie, co się stanie, jeśli podwyżki stóp procentowych zrobią z tego 2500-3000 zł.
Będzie jak z frankami.
U nas praktycznie cały rynek kredytów - i to jest europejski ewenement - zajmują produkty o zmiennej stopie procentowej. W innych krajach Europy ludzie biorą głównie kredyty o stałej stopie, zwykle są to okna 5-7-10 lat.
Podpisujesz z bankiem umowę, że oprocentowanie się nie zmieni przez ten okres?
Tak. I nawet jeśli za te 7 czy 10 lat stopy będą inne i twoja rata wzrośnie, to masz już spłaconą sporą część kapitału, masz też wyższe dochody, mniej cię to boli.
Dlaczego u nas jest jak jest?
A dlaczego ludzie chcieli brać franki?
Nadzór nie może złapać banków za gardło i powiedzieć: stop, macie dawać ludziom stałą stopę?
W 2006 roku nadzór mówił: stop frankom. I co? Nikt nie słuchał. W tej chwili banki mają obowiązek podczas sprzedaży kredytu zaproponować opcję stałej stopy procentowej przez pięć lat. Ale klient patrzy: tu rata wynosi tyle, tam tyle, biorę oprocentowanie zmienne, bo tak jest trochę taniej.
Czyli mamy nabór jeleni. I problem nie polega na tym, że za chwilę - jeśli bańka pęknie - słusznie zostaną ukarani ci, którzy spekulacyjnie liczyli na zyski, kupili na kredyt drugie czy trzecie mieszkanie, przesadzili z lewarowaniem i mają za swoje, ha, ha. Kłopoty będą mieli ci, którzy naprawdę potrzebowali mieszkania dla siebie, przestraszyli się, że te ceny już zawsze będą tylko rosnąć i wzięli kredyty na granicy możliwości? Oni będą ofiarami, a nie cwaniacy?
Oczywiście. Bo nie dość, że kupili mieszkanie bardzo drogo, to za chwilę dostaną po głowie stopami procentowymi. Część cwaniaków też oberwie, zwłaszcza ci, którzy się mocno lewarują, bo będą mieli kłopot ze sprzedażą mieszkania w momencie, kiedy rata kredytu wzrośnie powyżej tego, co mają z czynszu. Ale - i to nic nowego pod słońcem - ryzyko bańki cenowej dotyka najbardziej tych, którzy się najmniej do niej przyczynili.
Czyli straszenie „normalsów", że będzie tylko drożej i drożej, te wszystkie alarmistyczne teksty, że „tanio już było", działają w interesie rekinów?
Im dłużej festiwal będzie trwać, tym dla nich lepiej. Dlatego martwi mnie stanowisko NBP, kiedy prezes Adam Glapiński wychodzi i mówi rzeczy w stylu: bańki nie ma, wszystko jest w porządku, ceny mieszkań rosną, bo rosną dochody. „Nie ma znacznego popytu spekulacyjnego" – słyszę z ust przedstawicieli NBP i łapię się za głowę, bo przecież wiem, że właśnie jest tego mnóstwo.
Dlaczego oni ściemniają?
Pewnie uważają, że z perspektywy polityki pieniężnej państwa lepiej nie siać teraz paniki. I to nawet jest jakiś argument. Tyle że z perspektywy Kowalskiego, który się boi, że nie będzie go za chwilę stać na zakup mieszkania, bo ceny w dużych miastach wzrosły o 50 procent, taki komunikat - „te wzrosty są całkiem normalne" - wpędza go w sidła. Tego jelenia.
To nie kupować? Trzymać się teraz z dala od rynku mieszkaniowego?
Każdy kupujący mieszkanie dla siebie - a nie w celach spekulacyjnych - powinien myśleć w perspektywie 10 lat plus. Ktoś skończył studia, zaczął pierwszą pracę, dostał umowę na czas nieokreślony, jeszcze nie wie, czy za trzy lata będzie nadal pracował w tym mieście, ale koniecznie chce się ładować w kredyt na kawalerkę 30 metrów, bo „zaraz będzie drożej". Po co? Jeśli to nie jest mieszkanie na 10 lat plus, to lepiej wynająć.
Młoda rodzina, jedno dziecko, uciułali 200 tysięcy wkładu własnego. Nie?
Coraz więcej ludzi - bliższych i dalszych znajomych - zadaje mi takie pytania. A ja nie wiem. To zależy od planów życiowych, dzieci, pracy, dochodów. Jest jedna złota zasada: powinni się zastanowić, czy dadzą radę spłacać ratę kredytu, jeśli stopy wzrosną o 5 punktów procentowych, mogą wpisać to sobie w kalkulator rat i zobaczyć, czy z tą samą pracą i tymi samymi dochodami nie popłyną. Jeżeli wszystko jest okej i budżet domowy im się spina nawet z tą wyższą ratą, jeśli w dodatku to ma być mieszkanie na co najmniej 10 lat - proszę bardzo. Nawet gdy bańka pęknie i ono straci na pewien czas 15 czy 20 procent wartości - co ich to obchodzi? Przecież nie chcą nim handlować.
A jeśli nawet wszystko im się dopina, mieszkanie już wybrali, ale w końcu zdecydują: „Po co być jeleniem i dać się ogolić na 15 procent, poczekamy dwa lata, pewnie będzie taniej". Rozsądne?
Tak.
Ty byś tak zrobił?
Dokładnie jak inwestorzy-wyjadacze, których cytowałem. Poczekałbym, aż to się przewali, nie tylko z powodu cen, ale również dziwacznych warunków, w jakich dokonuje się teraz transakcji na przegrzanym rynku. Jak przychodzi człowiek i nie ma gotówki w walizce, to ląduje na końcu listy chętnych, bo po co deweloper ma czekać miesiąc albo i dłużej na załatwienie formalności kredytowych, jak ma chętnych od ręki. Więc dla klientów z kredytem zostają jakieś ochłapy, gorsze mieszkania. Poza tym ciężko znaleźć fajne lokum, jeśli się coś atrakcyjnego pojawia, to przy drzwiach stoi tłum ludzi. Jakaś pozycja negocjacyjna? Zapomnij. W tej chwili u deweloperów już nie można prawie nic ścinać z ceny ofertowej, bo kolejny chętny tyle zapłaci, a nawet więcej.
Jeżeli nie znalazłeś mieszkania idealnego dla siebie, takiego, w którym chcesz mieszkać za 10 lat - nie kupuj. Oglądaj, trzymaj rękę na pulsie, jak znajdziesz wymarzone i finanse ci się spinają - kup. Ale nie kupuj czegokolwiek ze strachu, że za rok będzie jeszcze drożej. Pośpiech to najgorszy doradca. Dużo wydasz, po drodze być może kopnie cię bańka, dasz się ogolić jak jeleń, a potem jeszcze będziesz się męczył w mieszkaniu, które nie do końca ci pasuje, a ciężko je sprzedać.
Na tysiąc osób mamy zaledwie 376 mieszkań. To jeden z najgorszych wyników w krajach OECD. Dla porównania: w Portugalii na tysiąc osób przypada 570 mieszkań, w Finlandii i Bułgarii - 540, w Niemczech - 512. Co z tego wynika?
Nic. Te liczby niewiele mówią. Mieszkań jest mało - owszem - ale tak naprawdę nie wiemy, jakiego rodzaju jest ten niedobór. Bo brak mieszkań nie jest czymś, co można mierzyć w skali makro, trzeba by wiedzieć, gdzie ich brakuje i jakich. Małych? Dużych? Mamy niedobór określonego typu lokali w określonych typach lokalizacji. I nie wiemy tego, bo nie mamy zmapowanych potrzeb mieszkaniowych. Na panelu samorządowców zastępca prezydenta Warszawy Michał Olszewski powiedział, że w stolicy buduje się dwa razy więcej lokali niż w Wiedniu. A mimo to mamy niedobór.
Bo?
Budujemy w Warszawie na potęgę mieszkania 40-metrowe pod inwestycje, bo one są najbardziej chodliwe. Niektórzy deweloperzy zostawiają je sobie na sam koniec, bo wiedzą, że ceny idą w górę, więc za parę miesięcy sprzedadzą takie lokale drożej, wstrzymują je w ofercie, udają, że ich nie ma, niesamowite rzeczy się dzieją. Tyle że to nie są mieszkania, których w Polsce potrzebujemy. Rodzina na 40 metrach? Jeśli rzeczywiście bańka pęknie, to ceny mieszkań 40-metrowych spadną najbardziej, bo rynek będzie nimi zapchany. Potrzebujemy raczej mieszkań pięciopokojowych, których powstaje garstka. Na rynku najmu większe mieszkania też praktycznie nie istnieją. Czyli budujemy rzeczy, które za dekadę mogą stać puste, bo nie będzie na nich aż tylu chętnych.
I co z tym robić?
W Niemczech samorządy decydują: potrzebujemy takich a takich lokali, w takich a takich miejscach, o takiej a takiej powierzchni, na przykład jakaś dzielnica się rozwija i potrzebne są tam mieszkania 60-, 80-metrowe dla ludzi z dziećmi. Drogi deweloperze, jeśli je zbudujesz, dostaniesz subwencję i zwolnienia podatkowe. To się nazywa polityka mieszkaniowa i ona nie polega na stwarzaniu deweloperom warunków do budowania mieszkań jakichkolwiek, tylko urząd miasta jasno mówi: powstała nowa fabryka, trzeba postawić dwa trzypiętrowe bloki. Tak zrobiono w Jaworze przy niedawno powstałej fabryce Mercedes-Benz - deweloper postawił blok z 300 mieszkaniami dla pracowników. Nie można myśleć o niedoborze mieszkań jak o niedoborze jabłek na rynku.
A masz złotą receptę na polski przeklęty problem mieszkaniowy? Coś, co by mogło szybko zadziałać?
Dużo o tym myślę, dużo o tym czytam, rozmawiam. I wiem jedno: nie sądzę, żeby istniał Święty Graal. To musi być cała masa nudnej i żmudnej pracy już na poziomie założeń. Przede wszystkim diagnoza, której nie jesteśmy w stanie od trzech dekad przeprowadzić. Ministerstwo rozwoju - bardzo zresztą słusznie - postanowiło wreszcie zbadać, jaki jest niedobór mieszkań w Polsce, ale zrobiło to na poziomie makro w skali całego kraju. Z tego niewiele wynika. Kompletnie nie znamy wartości nieruchomości w Polsce, rejestry katastralne nie istnieją, więc ministerstwo finansów nie jest w stanie przeprowadzić symulacji, jak by wyglądały koszty fiskalne wprowadzenia podatku katastralnego, rząd nie wie, jak go skonstruować, gdzie ustawić progi. Ciągle słyszę, że „ministerstwo zastanawia się nad podatkiem katastralnym", ale z tego nic nie wynika, bo nie ma w Polsce danych, na podstawie których można zacząć jakieś sensowne prace nad takim rozwiązaniem.
Tyle że gdyby ministerstwo zaczęło te dane zbierać i tworzyć rejestry katastralne, to natychmiast byłby wrzask, że chcą pozbawić obywateli jedynej własności i opodatkować emerytów z mieszkaniami.
Mądrze wprowadzony podatek katastralny rozwiązałby cześć problemów mieszkaniowych w Polsce, tylko trzeba najpierw zebrać dobrze dane, żeby to nie uderzyło w osoby biedne czy starsze, które mieszkają w centrach miast, ale żeby ograniczyło spekulacje i liczbę pustostanów, których mamy sporo. Taki podatek zmusiłby ludzi, żeby mieszkanie po babci nie stało puste, bo trzeba płacić. Nie jesteśmy w stanie zaprojektować dobrej polityki mieszkaniowej bez znajomości podstawowych faktów. A poza tym o polityce mieszkaniowej trzeba myśleć w perspektywie dłuższej niż jedna kadencja, najlepiej ją tworzyć ponad podziałami politycznymi na zasadzie dogadania się. Przy obecnym poziomie polaryzacji politycznej nie jest to możliwe. U nas nie było nawet prawdziwego ministra do spraw mieszkalnictwa, który miałby przełożenie na inne resorty. Mieszkalnictwo przepychano z jednego resortu do drugiego, co chwila minister się zmieniał, kukułcze jajo. A jak spojrzysz na problemy Polaków, to są trzy główne: ochrona zdrowia, emerytury, brak mieszkań.
***
Adam Czerniak jest doktorem nauk ekonomicznych, specjalizuje się w sprawach mieszkalnictwa. Kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH, dyrektor ds. badań i główny ekonomista Polityki Insight.
