Wzrost cen mieszkań zahamował, ale nie wszędzie

Na pięciu z największych polskich rynków mieszkaniowych oczekiwania deweloperów były w styczniu niższe niż pod koniec ubiegłego roku – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Na spadki notowane na rynku pierwotnym nie zareagowali jednak sprzedający używane mieszkania, którzy utrzymali wzrosty stawek notowane w ostatnich miesiącach.

Po raz pierwszy od lipca 2019 r. średnie stawki dyktowane przez deweloperów spadły w Krakowie. W porównaniu z grudniem 2019 r. były średnio o 4,3 proc. niższe, co przełożyło się na spadek poniżej 9000 zł/mkw. Na mniejsze oczekiwania deweloperów mogli liczyć zwłaszcza szukający dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. W ofertach sprzedaży lokali o tym metrażu wpisywano średnio 8501 zł/mkw., o 12,3 proc. mniej w relacji do grudnia.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

W styczniu ze spadkiem średnich cen ofertowych nowych mieszkań mieliśmy do czynienia także w Szczecinie (6622 zł/mkw. i -1,6 proc. m/m) i Lublinie (6131 zł/mkw. i -1,3 m/m). Nieznacznie w dół, poniżej 0,5 proc. powędrowały także kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży nowych mieszkań w Poznaniu i Warszawie, co sprawiło, że ewentualny atak na psychologiczną barierę 10 000 zł/mkw. w stolicy trzeba odłożyć na kolejne miesiące.

Nie wszędzie jednak kupujący mieli szansę na złapanie oddechu. Stawki dyktowane przez deweloperów w Gdańsku wzrosły w porównaniu do grudnia o 2,5 proc. i wyniosły średnio 9136 zł/mkw. O 3,3 proc. więcej wyceniano nowe mieszkania w Katowicach, średnio na 7167 zł/mkw.

Niemal bez zmian w relacji do grudnia pozostały ceny ofertowe mieszkań w Łodzi i Wrocławiu, które wyceniano średnio na 6173 zł/mkw. i 8189 zł/mkw.

Na wzrost średniej ceny w Gdańsku największy wpływ miały najpopularniejsze mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw., za które oczekiwano średnio o 5 proc. więcej niż w grudniu, to ciekawsza rzecz wydarzyła się na rynku najmniejszych kawalerek (do 38 mkw.), które wyceniano średnio na 11 094 zł/mkw. (wzrost m/m o 3,2 proc.). Tym samym ceny ofertowe kawalerek w stolicy woj. pomorskiego wyprzedziły notowane w Warszawie (średnio 11 001 zł/mkw.). Na pozostałych rynkach za kawalerki oczekiwano średnio znacznie poniżej 10 000 zł/mkw.

W skali roku deweloperzy działający na największych polskich rynkach nieruchomości podnieśli stawki dyktowane za metr kwadratowy mieszkania od 2 proc. w Poznaniu do 18,6 proc. w Gdańsku. Ze wzrostem powyżej 10 proc. w porównaniu ze styczniem 2019 r. mieliśmy do czynienia także w Katowicach (18 proc.), Warszawie (17,3 proc.), Krakowie (13 proc.) oraz Wrocławiu (13,6 proc.), gdzie ceny ofertowe nowych mieszkań rosną nieprzerwanie od sierpnia 2019 r.

Patrząc na poszczególne metraże, najmocniej – średnio o 33,6 proc. – poszybowały oczekiwania deweloperów sprzedających najmniejsze kawalerki w Gdańsku (do 38 mkw.). W stolicy woj. pomorskiego o blisko jedną czwartą więcej (22,9 proc.) oczekiwano z kolei za większe mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw.

W ciągu roku obniżyły się jedynie średnie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. w Poznaniu, choć nieznacznie – o 1,1 proc.

Ceny mieszkań rynku wtórnym

W parze z zahamowaniem wzrostu cen ofertowych nowych mieszkań nie poszły stawki dyktowane za lokale używane. Szukający własnego „M” na rynku wtórnym wciąż muszą głębiej sięgać do portfeli, choć styczniowe wzrosty w żadnym z największych polskich miast nie przekroczyły 2 proc.

Najmocniej, średnio o 1,7 proc. wzrosły oczekiwania sprzedawców używanych mieszkań w Krakowie, a więc tam, gdzie na rynku pierwotnym spadek był największy. Za lokal na rynku wtórnym oczekiwano już znacznie powyżej 10 000 zł/mkw. – średnio 10 269 zł/mkw.

Podobny wzrost stawek ofertowych – o 1,6 proc. – odnotowano także w Poznaniu, gdzie oczekiwano średnio 7703 zł/mkw. i Szczecinie (6109 zł/mkw.). We Wrocławiu miał z kolei miejsce najwyższy od lipca 2019 r. miesięczny wzrost kwot wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży używanych mieszkań – o 1,5 proc. Przełożyło się to na średnią cenę ofertową na poziomie 8350 zł/mkw.

W styczniu w stolicy Dolnego Śląska swoje oczekiwania m.in. sprzedający kawalerki o powierzchni do 38 mkw., co poskutkowało przekroczeniem bariery 10 000 zł/mkw. w przypadku najmniejszych metraży.

Na nieznaczną obniżkę stawek ofertowych mogli w styczniu liczyć szukający kawalerek w Lublinie (średnio 7428 zł/mkw. i -0,3 proc. m/m), Łodzi (średnio 5932 zł/mkw. i -0,4 proc. m/m) oraz w Szczecinie (średnio 7299 zł/mkw. i -0,6 proc.).

Średnio powyżej 10 000 zł/mkw. żądali także sprzedający duże mieszkania o powierzchni 60-90 mkw. w Krakowie. W styczniu średnio powyżej 10 000 zł/mkw. były wyceniane również wszystkie metraże w Gdańsku. Z kolei w Warszawie stawki oczekiwane za mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. i od 60 do 90 mkw. znacznie przekraczają już 10 000 zł/mkw. a najmniejszych kawalerek nawet 12 000 zł/mkw.

Dla porównania, styczniowe średnie ceny ofertowe notowane Łodzi, w przypadku każdego z analizowanych metraży nie przekroczyły 6000 zł/mkw.

Tylko na dwóch analizowanych rynkach – w Gdańsku i Szczecinie, oczekiwania wystawiających na sprzedaż używane mieszkania wzrosły w ciągu roku o mniej niż 10 proc. Najmocniej w porównaniu ze styczniem 2019 r. wzrosły ceny ofertowe na dwóch największych rynkach – w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 15,7 i 15,8 proc. Nominalny wzrost w tym przypadku oscylował średnio wokół 1500 zł/mkw.

Źródło: