- 25% mieszkań w największych holenderskich miastach jest własnością inwestorów
- Ceny nieruchomości mieszkalnych w Holandii wzrosły dwukrotnie w ciągu 10 lat
- Rządowe programy pomocy nabywcom pompowały ceny mieszkań
- Cel budowy 1 mln mieszkań do 2030 jest niemożliwy do zrealizowania
Poważny kryzys mieszkaniowy w Holandii - Komisja Europejska nie przebiera w słowach
Eksperci Komisji Europejskiej ds. polityki społecznej stwierdzili, że Holandia znajduje się w obliczu poważnego kryzysu mieszkaniowego. Przeciętne holenderskie mieszkanie kosztuje obecnie 452 tys. EUR. To ponad 10 razy więcej niż średnie roczne wynagrodzenie w Holandii, które wynosi obecnie około 44 tys. EUR.
Zatem, przeciętny Holender musiałby pracować ponad 10 lat i nie wydać ani centa, aby było go stać na zakup przeciętnego mieszkania. Gdyby odkładał 30% dochodu, musiałby oszczędzać 34 lata - pod warunkiem, że środki byłyby chronione przed skutkami inflacji.
W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego w Holandii, ich cena jest 16 razy większa niż holenderska średnia roczna pensja.
Ceny mieszkań w Holandii są dwukrotnie wyższe niż 10 lat temu. W rozchwytywanych dzielniach jest to zwyżka o nawet 130%. Nowo wybudowany dom kosztuje 16-krotność średniej rocznej pensji.
Rynek najmu również doświadczył nagłego wzrostu cen. Czynsze w sektorze prywatnym, który stanowi około 15% całkowitych zasobów mieszkaniowych w kraju, gwałtownie wzrosły.
Zobacz także: Nadpłacanie kredytu i regulowanie rachunków – czemu ludzie są niecierpliwi finansowo
Katastrofa dla najemców, eldorado dla inwestorów
Najem pokoju jednoosobowego we wspólnym mieszkaniu w Amsterdamie kosztuje średnio około 950 EUR miesięcznie. W przypadku kawalerek jest to około 1,5 tys. EUR, a dużych mieszkań nawet 3,5 tys. EUR na miesiąc.
Konkurencja wśród potencjalnych najemców jest bardzo wysoka, co nakręca spiralę wzrostu czynszów najmu. Jest ona tak zacięta, że wielu najemców subskrybuje płatne usługi online przeszukujące internetowe ogłoszenia i błyskawiczenie wysyła powiadomienia po pojawieniu się ofert.
Tymczasem lista oczekujących w holenderskim sektorze mieszkań socjalnych, który jest mniej więcej dwukrotnie większy od prywatnego, to średnio około 7 lat. W przypadku większych miast, zwłaszcza w Amsterdamie, może wynosić nawet do 17 lat, szacuje Komisja Europejska.
W 2023 roku w Holandii brakowało około 390 tys. mieszkań. Populacja kraju jest mniej więcej dwukrotnie mniejsza niż Polski i wynosi 17,7 mln osób. Państwo zobowiązało się do wybudowania 1 mln mieszkań do 2030 roku, z czego dwóch trzecich w przystępnych cenach. Już teraz eksperci oceniają, że cel ten jest niemożliwy do zrealizowania.
Czytaj również: Tańszych mieszkań będzie więcej? Deweloperzy kupują grunty pod budowę
Rządowe programy stymulujące popyt - skąd my to znamy?
Rynek nieruchomości był przez lata stymulowany przez niskie stopy procentowe EBC. Kolejne rządy konsekwentnie napędzały popyt poprzez różnego rodzaju programy, jednocześnie nie zwiększając podaży.
"Poprzedni rząd podjął szereg działań mających na celu promowanie dostępu do rynku mieszkaniowego. Obejmowały one, w 2021 roku, obniżenie podatku od transakcji mieszkaniowych dla młodych nabywców (osób poniżej 35 lat) i zwiększenie go dla inwestorów. Wydaje się jednak, że środki te spowodowały przede wszystkim wzrost cen mieszkań” - czytamy w raporcie Komisji Europejskiej na temat holenderskiego rynku mieszkaniowego z 2022 roku.
"Kluczowe cechy kryzysu mieszkaniowego, czyli rosnące ceny, rosnące nierówności, niedobory przystępnych cenowo domów i infiltracja rynku przez zagranicznych inwestorów, są wynikiem dziesięcioleci wątpliwej polityki mieszkaniowej" - stwierdził holenderski badacz rynku nieruchomości, Gregory Fuller z Uniwersytetu w Groningen.
Na początku 2010 roku holenderski rząd zlikwidował ministerstwo mieszkalnictwa (o tym jeszcze poniżej) oraz uwolnił sprzedaż zasobów korporacji mieszkaniowych. W rezultacie, obecnie około 25% mieszkań w czterech największych miastach kraju jest własnością inwestorów.
Na wzrosty cen nieruchomości w Holandii wpłynęły również takie środki jak np. ulgi podatkowe dla osób zaciągających kredyty hipoteczne. Według założeń programów, miały one na celu pomoc młodym nabywcom.
Okazało się, że zamiast tego pomogły właścicielom nieruchomości zainwestować w więcej lokali. W tym samym czasie dotacji na budowę domów praktycznie nie było.
Czytaj również: W tych miastach mieszkań przybyło! Jak wpłynie to na cenę?
Kryzys mieszkaniowy to wina rządu i polityków, uważa ONZ
ONZ niepochlebnie wypowiada się o polityce holenderskiego rządu i jego poprzedników. W raporcie z lutego, sprawozdawca ONZ ds. odpowiednich warunków mieszkaniowych stwierdził, że to rząd jest winien "poważnego kryzysu mieszkaniowego" w Holandii.
ONZ wskazał na brak regulacji dotyczących dostawców mieszkań socjalnych, brak limitów wysokości czynszów w sektorze prywatnym oraz niewystarczającą uwagę na rolę spekulacji i aktywność dużych inwestorów na rynku nieruchomości.
Niektóre z ostatnich posunięć rządu Holandii mających na celu złagodzenie kryzysu mogły nawet przynieść odwrotny skutek. Kilka miast wdrożyło w 2022 roku prawo zakazujące wynajmu mieszkań, które zostały zakupione poniżej określonej ceny, np. w Amsterdamie był to limit 530 tys. EUR.
Jak się okazało, uderzyło to głównie w najemców o niższych dochodach, bo czynsze wzrosły o 4%, zamiast spaść, a liczba wynajmowanych nieruchomości zmalała.
Według Komisji Europejskiej, niedobór przystępnych cenowo mieszkań w Holandii osiągnął już poziom krytyczny. Skutkiem jest poważne wykluczenie społeczne dla wielu Holendrów oraz rosnące nierówności majątkowe.
"Obecny kryzys mieszkaniowy jest w dużej mierze wynikiem czynników, które nie są kontrolowane przez rząd lub nie mogą być rozwiązane przez ustawodawcę" - stwierdziła Komisja Europejska.
“Czynniki te obejmują niewystarczające inwestycje w budownictwo w ostatniej dekadzie, zmiany demograficzne i historycznie niskie stopy procentowe. Dlatego też nie ma prostego rozwiązania tego kryzysu” - dodano.
Czytaj również: Kryzys zbyt drogich nieruchomości w USA. Jest najgorzej od 40 lat na rynku mieszkaniowym
Politycy grają w polityczne gierki, zamiast rozwiązać problem
Kuriozalna sytuacja miała miejsce w przypadku holenderskiego ministerstwa mieszkalnictwa. Zostało ono zlikwidowane w 2010 roku (połączone z ministerstwem infrastruktury). Potem w 2012 roku zostało ponownie powołane, a decyzja została uzasadniona potrzebą stworzenia właściwego dedykowanego ministra ds. nieruchomości mieszkalnych.
Jednak w 2017 roku zostało ponownie usunięte i przeniesione do ministerstwa spraw wewnętrznych. W 2022 roku ministerstwo mieszkalnictwo znów zostało utworzone, a powodem była potrzeba posiadania przez rząd specjalnego ministra. Według deklaracji rządu, rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego zostało wówczas postawione wysoko na liście priorytetów.
Teraz, niektóre partie polityczne w Holandii proponują, aby ministerstwo mieszkalnictwa mógł zastąpić lokalnych samorządowych polityków, wyznaczając konkretne lokalizacje budynków.
