Dramatycznie krótkie terminy wdrożenia, bezprecedensowe wymieszanie kredytu konsumenckiego z hipotecznym, a do tego problemy w adresowaniu wsparcia – takie są główne uwagi Związku Banków Polskich do projektu „Kredytu na start”.
W dyskusjach o projekcie nowego programu wsparcia dla kupujących nieruchomości „Kredyt na start” często pojawia się zdanie, że zadowoleni z pomysłu są zapewne tylko deweloperzy i banki. Tymczasem kredytodawcy mają szereg uwag do następcy „Bezpiecznego kredytu 2 procent”.
Postulaty zaprezentowano 23 kwietnia podczas konferencji prasowej Związku Banków Polskich. Co ciekawe, bankowcy nie ograniczyli się do kwestii technicznych, ale wskazali także na niedopasowanie obecnych założeń programu do celów stawianych regulacji.
Po pierwsze, uniknąć bałaganu
Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska Związku Banków Polskich, podkreśliła, że terminy przewidziane w projekcie ustawy są zdecydowanie zbyt krótkie, by umożliwić przygotowanie się banków do skomplikowanej konstrukcji schematu. Vacatio legis powinno zostać przedłużone do co najmniej 3 miesięcy od daty publikacji aktu. Obecnie propozycja przewiduje zaledwie miesięczny termin.
Bankowcy chcieliby także, by ministerstwo przygotowało kalkulator, który będzie oficjalnym narzędziem dla potencjalnych kredytobiorców (i potencjalnie banków weryfikujących używane przez siebie narzędzia). Pozwoli to uniknąć chaosu, który wynikać może np. z różnej interpretacji skomplikowanych zasad „Kredytu na start”.
Wreszcie bankom nie podoba się brak jasności w zasadach weryfikacji warunków, które spełniać muszą kredytobiorcy. Przypomnijmy, że jednym z elementów branych pod uwagę przy wyliczaniu dopłat jest wysokość dochodu w gospodarstwie domowym. Projekt przewiduje, że kredytobiorca ma złożyć w tej sprawie oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. ZBP chce, by ustawa jednoznacznie określała, czy banki mają faktycznie kontrolować spełnienie warunków.
Wątpliwości budzi także umieszczenie w jednej ustawie dwóch instrumentów opartych na zupełnie odmiennych regulacjach prawnych. Przypomnijmy, że „Kredyt na start” przewiduje kredyt hipoteczny z dopłatami i tzw. kredyt konsumencki na inne cele realizujące potrzeby mieszkaniowe. Tymczasem kredyty hipoteczne objęte są regulacjami osobnej ustawy i innych zaleceń nadzoru, a konsumpcyjne – innymi. Różnice mają przełożenie np. na zakres praw kredytobiorcy czy zestaw informacji, które należy mu przedstawić na etapie przed podpisaniem umowy.
Warto przypomnieć, że początki „Bezpiecznego kredytu 2 procent” były naznaczone chaosem. W bankach, które jako pierwsze przystąpiły do programu, rosły kolejki, a w wielu nietypowych przypadkach pojawiały się sprzeczne interpretacje przepisów. Te problemy mogą jednak okazać się jednak niczym w porównaniu z zamieszaniem, jakie może wprowadzić znacznie bardziej skomplikowany schemat w „Kredycie na start”.
Po drugie, wsparcie można lepiej zaadresować
Bankowcy zaprezentowali także szczegółową analizę opłacalności „Kredytu na start” z punktu widzenia kredytobiorców. Wśród najważniejszych wniosków wskazano m.in. na:
- Ograniczony wpływ dopłat na zdolność kredytową. Z szacunków ZBP wynika, że kredytobiorca starający się o kredyt mieszczący się w granicach 40% RdD (relacji raty do dochodu) może liczyć na wyższą kwotę przy komercyjnym produkcie z ratą równą. Dopłata powoduje natomiast „podbicie” zdolności kredytowej w porównaniu z komercyjnym kredytem z ratą malejącą.
- Jednoosobowe gospodarstwa domowe mogą nie zyskać nic na wprowadzeniu programu. W jednym z analizowanych przez bankowców scenariuszy singiel kupujący mieszkanie z „Kredytem na start” już przy cenie 12 tys. zł / m kw. nie będzie w stanie nabyć lokalu o powierzchni 30 m kw.
- Mimo że „Kredyt na start” dopuszcza przekroczenie limitów dochodowych (z konsekwencją w postaci obniżenia wysokości dopłat), to w praktyce większe odchylenie powoduje, że rata kredytobiorcy z dopłatą będzie wyższa, niż rata równa w „normalnym” komercyjnym kredycie.
„Szczególnie wysokie korzyści z programu dotyczą średniozamożnych gospodarstw wielodzietnych”, wskazują bankowcy. Jest to w dużej mierze zbieżne z ideą programu, ale ZBP również w tym zakresie ma pewne postulaty.
„KnS w szczególności premiuje osoby mieszczące się w limicie dochodowym, które mają wysoki wkład własny. Osoby niemające wystarczającego wkładu własnego muszą mieć wyższy dochód, aby nabyć nieruchomość o adekwatnym do potrzeb metrażu. Osoby te będą miały pomniejszoną wysokość dopłaty, co ogranicza dla nich opłacalność KnS” – punktują słabości „Kredytu na start” bankowcy. Jednocześnie wskazują, że progi dochodowe proponowane w ustawie obejmują osoby, które już dziś są w stanie zaciągnąć kredyt hipoteczny na zasadach komercyjnych.
„W ramach programu należałoby przyjąć założenia zwiększające w sposób bardziej znaczący wsparcie dla rodzin posiadających więcej niż 1 dziecko. W projekcie w obecnym brzmieniu rodziny wielodzietne nie uzyskują istotnej możliwości zwiększenia metrażu w stosunku do rodziny 2-osobowej” – podkreślono w analizie.
Bankowcy krytykują także możliwość skorzystania z „Kredytu na start” przez nierezydentów (obcokrajowców). „W aktualnych ofertach banków nie uwzględnia się możliwości udzielania kredytów hipotecznych nierezydentom. Nowa ustawa może powodować więc konieczność przygotowania zupełnie dodatkowych procedur np. weryfikacji zdolności kredytowej dla tej grupy potencjalnych klientów, co wydłuży proces wdrażania” – wskazuje ZBP.
