Dziesięć lat minęło od szczytu bańki na amerykańskim rynku nieruchomości, której pęknięcie zainicjowało globalny kryzys finansowy. Wystarczyło kilka lat, by ceny domów powróciły do czasów z filmu „Big Short”. Jednak obecne realia (jeszcze?) nie przypominają tych sprzed dekady.
We wrześniu indeks S&P/Case-Shiller mierzący ceny nieruchomości mieszkaniowych w USA osiągnął najwyższą wartość w historii, przewyższając dotychczasowy rekord z lipca 2006 roku. Czyli ze szczytu słynnej już „housing bubble”, która gdyby nie pomoc państwa pogrzebałaby wszystkie czołowe banki inwestycyjne z Wall Street.
Przy czym należy jednak dokonać pewnego rozróżnienia. Po pierwsze, po uwzględnieniu inflacji realnie do rekordu sprzed dekady brakuje jeszcze 16%. Po drugie, ta wtórna bańka w amerykańskim sektorze mieszkaniowym koncentruje się w jednej trzeciej miast – tylko w 34 ze 100 największych metropoliach ceny ustanowiły nowy rekord.
Po trzecie, obecna fala wzrostu cen trwa zaledwie cztery lata, a ludzie wciąż mają w pamięci skalę przeceny i strat z lat 2007-12. Natomiast mania z początku XXI wieku była kulminacją trendu trwającego nieprzerwanie od zakończenia II wojny światowej. Przed rokiem 2008 przekonanie, że „w długim terminie ceny nieruchomości zawsze rosną” w Ameryce brano za pewnik.
Po czwarte, tak gdzieś do połowy roku 2007 w Stanach Zjednoczonych kredyt hipoteczny dostawał każdy, kto jeszcze oddychał – ze słynnymi NINJA na czele. Teraz amerykańskie banki wymagają wkładu własnego i często dość krytycznie patrzą na zdolność kredytową pożyczkobiorcy. Kupować mogą tylko ludzie bogaci (za gotówkę), albo dobrze zarabiający. Inaczej niż dekadę temu większość Amerykanów nie partycypuje w obecnej hossie mieszkaniowej.
I wreszcie po piąte, dynamika cen domów jest obecnie zdecydowanie niższa niż dekadę temu. W roku 2005 indeks S&P/Case-Shiller rósł w tempie niemal 15% rocznie, co jak na rynek nieruchomości jest wartością skrajnie wysoką. Tymczasem we wrześniu dynamika tego wskaźnika wyniosła 5,5% rdr, w obecnym cyklu osiągając (jak dotąd) maksimum rzędu 10,9% rdr (w październiku 2013 r., a więc gdy rynek odbijał od dna).
Z drugiej strony, podobnie jak na początku XXI wieku hossa na amerykańskim rynku nieruchomości w znacznej mierze została wykreowana przez politykę pieniężną Rezerwy Federalnej. Wówczas wystarczyło, aby Fed przez rok utrzymał stopę funduszy federalnym na rekordowo niskim (wtedy) poziomie 1%.
W obecnym cyklu kreacji baniek bank centralny USA zapędził się znacznie dalej: zerowe stopy procentowe utrzymywane były przez lat 7 (!), a dodatkowo Fed zaniżał rynkowe długoterminowe stopy procentowe poprzez zmasowane zakupy obligacji skarbowych (QE). W efekcie rentowność inwestycji w nieruchomości stała się bardzo kusząca względem niewiele płacących US Treasuries.
